祖父の名義のままの家は売れますか

戸籍はどう集めますか

相続登記には、次の戸籍が要ります（法務局の記載例と必要書類の一覧）。

1. 祖父の、出生から死亡までの戸籍と除籍
2. 亡くなった相続人（父やおじ）の、出生から死亡までの戸籍と除籍
3. 今の相続人全員の、現在の戸籍
4. 新しく名義人になる人の住民票

令和6年3月1日から、本籍地が遠くても最寄りの市区町村の窓口で戸籍を請求できます（法務省、広域交付）。請求できるのは、本人、配偶者、父母や祖父母、子や孫の戸籍です。孫は、祖父の戸籍を広域交付で請求できます。

手数料は、戸籍謄本が1通450円、除籍と改製原戸籍が1通750円です（大阪市の例）。上の家族の例で、実費の目安を出します。亡くなった人の戸籍を1人5通、相続人の戸籍を1人1通とした場合です。

通数は、転籍や改製の回数で変わります。戸籍の束の代わりに使える法定相続情報一覧図は、相続登記の費用はいくらですかで説明しています。

祖父の名義の不動産を一覧で調べる制度

祖父の名義の不動産が、実家のほかに残っていることがあります。山林や畑、私道の持分などです。令和8年2月2日に、所有不動産記録証明制度が始まりました（法務省）。登記官が、特定の人が名義人になっている不動産を一覧にして証明します。

検索は、氏名と住所の組み合わせで行われます。登記に残る祖父の住所が古いままだと、今の住所で検索しても出てきません。過去の住所を検索条件に足すと、条件1件ごとに手数料がかかります。過去の住所を証明する書類も要ります。

未登記の建物と、登記簿が電子化されていない不動産は、一覧に出ません。該当なしの場合も、手数料は戻りません。市区町村の固定資産課税台帳（名寄帳）と合わせて確かめます。

遺産分割は相続人全員で行います

遺産分割は、相続人の全員が参加して、遺産の分け方を決める手続きです（法務省）。上の例では、7人全員の合意が要ります。誰の名義にして売るかを決め、遺産分割協議書に全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書も全員の分を付けます（法務局の必要書類の一覧）。

会ったことのない相続人がいる場合は、戸籍の附票で住所を調べ、手紙で事情を伝えます。協議書の書き方は遺産分割協議書は空き家の売却にいつ必要ですかに書いています。返事が来ない場合の手続きは相続人の一人と連絡が取れないとき、実家は売れますかにあります。

登記は1件で済みますか

2回の相続を、1件の申請で登記できる場合があります。法務局は、1回目の相続の登記が済まないうちに相続人が亡くなった場合の記載例を公開しています。登記原因の欄に、祖父の死亡日と父の名前、父の死亡日を続けて書きます。

1件で済むのは、途中の相続人が1人の場合です。法務局の記載例は、最終の相続以外の相続で、共同相続人の数名が権利を取得している場合は、1件の申請では登記できないとしています。その場合は、相続ごとに申請を分けます。

登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。1件にまとめた場合の目安を、このサイトに載せている市の地価で出しました。土地は150㎡、建物の評価額は18万円、土地の評価額は地価の7割とした場合です（2026年10月時点）。

相続が2回でも、1件にまとめられれば登録免許税は1回分です。相続が1回の場合と同じ額になります。

申請を分ける場合は、免税の措置があります。相続で土地を取得した人が、登記をしないまま亡くなった場合です。その人を名義人にする登記は、土地の登録免許税がかかりません（法務局）。期限は令和9年3月31日です。申請書に、免税の根拠の条文を書く必要があります。書かないと免税を受けられません。

司法書士の報酬は、相続人の数と戸籍の量で変わります。相続が2回の場合は、見積もりを取って確かめます。相続が1回の場合の報酬の平均は、上の費用の記事に載せています。

相続人申告登記では売れません

相続登記は、令和6年4月1日から義務になりました。令和6年4月1日より前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに登記します（法務省）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。

期限までに遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務を果たせます。相続人の1人が、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きです。

法務省のQ&Aは、相続人申告登記について次のように書いています。

「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要があります。」

売る予定がある場合は、申告登記で期限を守りながら、遺産分割の話し合いを進めます。法務省は、過料の対象から外れる正当な理由の例に、相続人が極めて多数で、戸籍の収集に多くの時間を要する場合を挙げています。放置した場合に起きることは相続登記をしないまま実家を放置するとどうなりますかに書いています。

まずやること

1. 法務局で登記事項証明書を取り、名義人の氏名と住所を確かめる
2. 祖父の出生から死亡までの戸籍を集め、亡くなった日と相続人を確かめる
3. 亡くなった相続人がいれば、その人の戸籍も集め、今の相続人を一覧にする
4. 所有不動産記録証明制度と名寄帳で、祖父の名義の不動産がほかに無いかを調べる
5. 相続人全員に連絡し、誰の名義にして売るかを話し合う
6. 空き家の診断で、売った場合の手取りの目安を出す

査定は、名義を変える前でも依頼できます。金額の目安があると、相続人どうしの話し合いを進めやすくなります。