兄弟の一人が反対していても、実家を売れますか

家全体の売却はできません。共有物の処分には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。自分の持分だけを売るか、反対している兄弟に持分を買い取ってもらうか、共有物分割を請求する方法があります。相続登記の前で遺産分割協議がまとまっていない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停が窓口です。

査定は兄弟の同意がなくても頼めますか

頼めます。査定は売買契約ではないため、共有者の一人でも依頼できます。家全体の査定額が分かると、持分を買い取る場合の金額の目安も出せます。全員の同意が必要になるのは、媒介契約と売買契約の段階です。

持分だけを売ると、いくらになりますか

家全体の価格に持分の割合を掛けた金額より下がります。買い手は家全体を自由に使えず、他の共有者との交渉を引き受けるためです。具体的な金額は、共有持分を扱う買取業者の査定で確認してください。売る前に、家全体を売った場合の手取りと比べることをおすすめします。

連絡が取れない兄弟がいる場合はどうすればよいですか

家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てると、管理人が遺産分割協議に加わります。相続開始から10年を過ぎていれば、裁判所の決定で所在不明の共有者の持分を取得する制度も使えます（民法262条の2）。持分の時価に相当する金銭を供託する必要があります。

兄弟3人で相続した家を売ると、3,000万円の控除はどうなりますか

2024年1月1日以後の売却では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除は一人あたり2,000万円になります（国税庁）。控除は共有者一人ずつに適用されます。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金の合計が1億円以下であることが必要です（2026年9月時点）。

兄弟と共有名義の実家は、一人では売れませんか

期限の一覧

期限	手続き
3か月相続の開始を知った日から	相続放棄借金のほうが多い場合の手続きです。家財を処分すると、放棄できなくなる場合があります。
10か月相続の開始を知った日の翌日から	相続税の申告と納付遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合だけ必要です。
3年相続で取得したと知った日から	相続登記の申請 2024年4月1日から義務です。それより前に起きた相続は、2027年3月31日が期限です。
3年目の12月31日相続が始まった日から	3,000万円の特別控除を使った売却正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
3年10か月相続が始まった日から	取得費加算の特例を使った売却相続税の申告期限の翌日から3年以内です。特別控除とは、どちらか一方を選びます。
2027年12月31日制度そのものの期限	空き家の特別控除の適用期限自分の3年の期限より、制度の期限が先に来る場合があります。早いほうが締め切りです。
翌年3月15日売った年の	譲渡所得の確定申告控除で税額が0円になる場合も申告が必要です。申告しないと、控除は適用されません。

期限は、物件や相続の事情で変わります。自分の場合の期限は、司法書士か税理士に確かめてください。

「実家を兄弟で相続したが、一人は売りたくないと言っている」そう感じている人に向けて書いています。

結論

共有名義の実家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。一人でも反対すれば、家全体は売れません。自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに売れます。持分の買取価格は家全体の価格より下がります。話し合いがまとまらない場合は、共有物分割の請求ができます。裁判所が現物分割、代金の支払いによる分割、競売のいずれかを決めます。

この記事で分かること

共有名義の家で、一人でできることと全員の同意がいること
兄弟が反対しているときに取れる3つの方法
売却の前に済ませる相続登記と、売った後の税金

こんな場合は診断へ

実家の名義が親のままで、兄弟の誰が相続するか決まっていない
兄弟の一人が「思い出があるから売りたくない」と言っている
兄弟の一人と連絡が取れず、話し合いが進まない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で売れるかどうかと手元に残る金額の目安を出せます。入力は約3分です。査定や診断は共有者の一人でも受けられます。全員の同意がいるのは、売買契約の段階です。診断で「みんなで決める家」と出た人は、この記事の順に進めてください。

一人でできることと全員の同意がいること

共有名義の不動産で何ができるかは、民法が行為の種類ごとに決めています。売却は「処分」にあたり、共有者全員の同意が必要です。

行為	必要な同意	例
保存	一人で可	雨漏りの修理、法定相続分どおりの相続登記
管理	持分の過半数	3年以内の建物の賃貸、管理会社への委託
変更・処分	全員	家全体の売却、解体、建て替え
自分の持分の売却	一人で可	持分だけを第三者や他の共有者に売る

2023年4月1日に施行された改正民法で、形や用途を大きく変えない軽微な変更は持分の過半数で決められるようになりました（法務省）。家全体の売却と解体は、改正後も全員の同意が必要です。

用語

持分　共有している不動産のうち、その人が持っている割合です。兄弟2人が法定相続分で相続すると、持分は2分の1ずつです。持分は頭数ではなく割合で数えるため、持分3分の2の人は一人で「過半数」になります。

査定は売買契約ではないため、共有者の一人でも依頼できます。不動産会社に「共有者の一人です」と伝えれば、家全体の査定額を出してもらえます。この金額が、兄弟と話し合うときの土台になります。

兄弟が売却に反対しているときの3つの方法

反対している兄弟がいても、次の3つの方法があります。上から順に、手間と費用が小さい方法です。

1. 反対している兄弟に持分を買い取ってもらう

売りたくない人が家を持ち続けたいなら、その人に自分の持分を買い取ってもらう方法があります。買取価格は、家全体の査定額に持分の割合を掛けた金額が目安です。

代金を一度に払えない場合は、分割払いの約束を書面にします。不動産の名義は、持分の移転登記で相手に移します。この方法なら家は残り、売りたい人は現金を受け取れます。

2. 自分の持分だけを売る

自分の持分は、他の共有者の同意なしに第三者へ売れます。買い手は、共有持分を専門に扱う買取業者が中心です。

注意

持分だけの買取価格は、家全体の価格に持分の割合を掛けた金額より下がります。買い手は家全体を自由に使えず、他の共有者との交渉を引き受けるためです。買取業者は買い取った後、他の共有者に持分の売却や買取を持ちかけます。兄弟との関係が変わることを、売る前に考えてください。

3. 共有物分割を請求する

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条）。話し合いで決まらなければ、地方裁判所に共有物分割の訴えを起こします。裁判所が決める分割の方法は、次の3つです（民法258条）。

分割の方法	内容	家の場合
現物分割	不動産そのものを分ける	土地なら分筆できる。建物は分けにくい
賠償分割	一人が取得し、他の共有者に代金を払う	家を残したい人が買い取る形
競売分割	裁判所が売却し、代金を持分で分ける	現物分割も賠償分割もできない場合

2023年4月の改正民法で、競売は現物分割も賠償分割もできない場合か、分割で価格が大きく下がる場合に限ると明記されました（法務省）。裁判所に申し立てれば、家を持ち続けたい兄弟がいても、最終的には分割か売却のどちらかになります。

ポイント

共有物分割の請求は、相続登記が済んで通常の共有になった家に使えます。相続登記の前で、遺産分割協議がまとまっていない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停が窓口です。相続開始から10年を過ぎ、遺産共有と通常の共有が混ざっている家は、共有物分割の訴えでまとめて解消できます（民法258条の2）。

遺産分割協議がまとまっていない場合

親の名義のままの家は、相続人全員の「遺産共有」の状態です。誰がどの割合で相続するかは、遺産分割協議で決めます。協議は相続人全員の合意が必要で、一人でも欠けると無効です。

協議がまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停でも決まらなければ、審判に移り、裁判官が分け方を決めます。

家を売って代金を分ける「換価分割」も、遺産分割の方法の一つです。全員が売却に合意しているなら、協議書に換価分割と書き、代表者の名義で相続登記をして売る方法があります。売却代金は、協議書に書いた割合で分けます。

注意

相続開始から10年を過ぎると、遺産分割は法定相続分で行うことが原則になります（民法904条の3）。親の介護をした兄弟の寄与分や、生前に多くもらった兄弟の特別受益は、10年を過ぎると主張できません。話し合いを先延ばしにすると、分け方の選択肢が減ります。

連絡が取れない兄弟がいる場合

兄弟の一人と連絡が取れず、住所も分からない場合は、全員の同意が取れません。2023年4月1日施行の改正民法で、所在が分からない共有者の持分を、裁判所の決定で取得できる制度ができました（民法262条の2）。

申し立てた共有者は、持分の時価に相当する金銭を供託します。裁判所の決定が出ると、所在不明の共有者の持分を取得できます。第三者に家全体を売るために、所在不明の共有者の持分を譲渡する権限をもらう制度もあります（民法262条の3）。

用語

供託　相手に渡すべきお金を、法務局に預けることです。所在不明の共有者が後で現れたときは、供託したお金を受け取れます。

相続で共有になった家では、相続開始から10年を経過しないとこの制度は使えません（法務省）。10年未満の場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、管理人が代わりに遺産分割協議に加わる方法があります。

売却の前に済ませる相続登記

親の名義のままでは、家を売れません。売買の前に、相続登記で名義を相続人に移します。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象です（法務省）。

2024年4月1日より前に相続した家も対象で、期限は2027年3月31日です。遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合は、相続人申告登記を一人で申し出れば、その人の義務は果たしたことになります。

法定相続分どおりの相続登記は、相続人の一人が全員分をまとめて申請できます（法務局）。兄弟の協力が得られなくても、登記だけは進められます。相続登記の費用と手順は相続登記をしていない実家をどうするかにまとめてあります。

ポイント

売却の手順は、相続登記、査定、媒介契約、売買契約、決済の順です。共有名義のまま売る場合、媒介契約と売買契約は共有者全員が当事者になります。遠方の兄弟は、委任状で代表者に手続きを任せられます。

売った後の税金は一人ずつ計算します

共有名義の家を売ると、売却代金は持分の割合で分けます。譲渡所得の税金も、共有者一人ずつ計算します。相続した親の家は、親が買った時期から所有期間を数えます。5年を超えていれば長期譲渡所得で、税率は所得税と住民税を合わせて20.315%です（国税庁、2026年9月時点）。

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、「空き家の3,000万円特別控除」を使えます。控除は共有者一人ずつに適用されます。

注意

2024年1月1日以後の売却では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除は一人あたり2,000万円に下がります（国税庁）。兄弟3人で相続した場合、一人あたりの上限は2,000万円です。適用には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金の合計が1億円以下であることが必要です（2026年9月時点）。

売却代金1億円以下の判定は、兄弟それぞれが売った分を合計します。持分を別々に売っても、合計で判定されます。控除の要件は相続した空き家の3,000万円控除で確認できます。

まずやること

法務局で登記事項証明書を取り、家の名義が親のままか、共有になっているかを確認する
共有者の一人として不動産会社に査定を頼み、家全体の価格を知る
査定額をもとに、売る、持分を買い取る、買い取ってもらうの3案を兄弟に示す
話し合いがまとまれば、遺産分割協議書か売却の合意書を作り、相続登記をする
まとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停か、地方裁判所の共有物分割の訴えを検討する
連絡が取れない兄弟がいる場合は、不在者財産管理人か所在不明共有者の持分取得の制度を使う

まとめ

家全体の売却は共有者全員の同意が必要。査定は一人でも依頼できる
自分の持分だけなら単独で売れるが、価格は持分の割合分より下がる
話し合いで決まらなければ、遺産分割調停か共有物分割の請求で決着をつけられる
連絡が取れない兄弟の持分は、相続開始から10年を過ぎれば裁判所の決定で取得できる
相続人が3人以上だと空き家の特別控除は一人2,000万円。相続開始から3年が期限

よくある質問

Q. 兄弟の一人が反対していても、実家を売れますか: 家全体の売却はできません。共有物の処分には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。自分の持分だけを売るか、反対している兄弟に持分を買い取ってもらうか、共有物分割を請求する方法があります。相続登記の前で遺産分割協議がまとまっていない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停が窓口です。
Q. 査定は兄弟の同意がなくても頼めますか: 頼めます。査定は売買契約ではないため、共有者の一人でも依頼できます。家全体の査定額が分かると、持分を買い取る場合の金額の目安も出せます。全員の同意が必要になるのは、媒介契約と売買契約の段階です。
Q. 持分だけを売ると、いくらになりますか: 家全体の価格に持分の割合を掛けた金額より下がります。買い手は家全体を自由に使えず、他の共有者との交渉を引き受けるためです。具体的な金額は、共有持分を扱う買取業者の査定で確認してください。売る前に、家全体を売った場合の手取りと比べることをおすすめします。
Q. 連絡が取れない兄弟がいる場合はどうすればよいですか: 家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てると、管理人が遺産分割協議に加わります。相続開始から10年を過ぎていれば、裁判所の決定で所在不明の共有者の持分を取得する制度も使えます（民法262条の2）。持分の時価に相当する金銭を供託する必要があります。
Q. 兄弟3人で相続した家を売ると、3,000万円の控除はどうなりますか: 2024年1月1日以後の売却では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除は一人あたり2,000万円になります（国税庁）。控除は共有者一人ずつに適用されます。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金の合計が1億円以下であることが必要です（2026年9月時点）。

壊す前に、査定を取る

建物を残したまま買い取る業者もあります。査定は無料で、金額を見てから断れます。市ごとの補助金は、市区町村のページに載せています。

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出典

記事の内容は、2026年9月15日時点の各出典にもとづいています。