相続した空き家を売るまでの流れと、3つの期限

相続した家を売るには、期限のある手続きが3つあります。相続登記は3年以内、3,000万円の特別控除は3年目の年末まで、取得費加算は3年10か月以内です。この記事では、3つの期限の内容と、手続きの順番を説明します。

この記事が当てはまる人

次の3つのうち、1つでも当てはまる人向けの記事です。

• 親が亡くなり、実家の名義がまだ親のままになっている
• 家を売ったときの税金が、いくらになるか分からない
• 兄弟のあいだで、家の分け方が決まっていない

当てはまる人は、売却診断で手元に残る金額の目安を確かめられます。お住まいの地域の条件で診断する

3つの期限の一覧

このほかに、相続税の申告は10か月以内、相続放棄は3か月以内という期限があります。どちらも、相続の開始を知った日から数えます。

相続登記の期限は3年

登記簿の所有者が亡くなった親のままだと、家は売れません。不動産の売買では、所有権を買主に移す登記をします。その前に、名義を相続人に移しておく必要があります。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。不動産を相続したと知った日から、3年以内に申請します。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

この義務は、2024年4月より前に起きた相続にも適用されます。祖父の名義のままになっている土地も対象です。この場合の期限は、2027年3月31日です。

遺産分割がまとまらないとき

兄弟のあいだで分け方が決まらない場合もあります。その場合は「相続人申告登記」という手続きがあります。自分が相続人であることを法務局に申し出ると、登記の義務は果たしたことになります。

相続人申告登記は、所有権を移す登記ではありません。この手続きだけでは、家を売れません。売るには、遺産分割をまとめて、正式な相続登記をする必要があります。

3,000万円の特別控除の期限

相続した空き家を売って利益が出ると、譲渡所得に税金がかかります。条件を満たすと、利益から最大3,000万円を差し引けます。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という制度です。

期限は、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。2024年6月に亡くなった場合は、2027年12月31日が期限になります。

制度そのものの適用期限は、2027年12月31日までです（2026年8月時点）。自分の3年の期限と制度の期限のうち、早いほうが締め切りになります。

特別控除の主な条件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• マンションなどの区分所有建物ではないこと
• 亡くなる直前まで、亡くなった人がひとりで住んでいたこと
• 売却代金が1億円以下であること

条件の全文は、国税庁のタックスアンサーNo.3306に載っています。当てはまるかどうかは、税理士か税務署に確かめてください。

2024年の改正で変わった点

改正前は、売る前に耐震改修か取り壊しをする必要がありました。2024年1月1日以降の売却からは、買主が工事をした場合も対象になります。買主が引き渡し後、売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをすれば使えます。売る側が先に解体費を出す必要はなくなりました。

同じ改正で、控除額が減る場合もできました。相続人が3人以上いる場合、控除額はひとりあたり2,000万円になります。2人までの場合は、従来どおり3,000万円です。

取得費加算の特例との選択

相続税を納めた人には「取得費加算の特例」があります。納めた相続税のうち、その家に対応する分を取得費に上乗せできます。上乗せした分だけ、譲渡所得が減ります。

期限は、相続税の申告期限の翌日から3年以内です。相続が始まった日から数えると、3年10か月になります。

取得費加算の特例と3,000万円の特別控除は、併用できません。どちらか一方を選びます。相続税を多く納めた場合は、取得費加算が有利になる場合があります。相続税がかからなかった場合は、3,000万円の特別控除を選びます。

相続税と相続放棄の期限

相続税の申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産の総額が基礎控除を超える場合だけ、申告が必要です。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

借金が多く、相続放棄を考える場合の期限は3か月です。相続の開始を知った日から数えます。家財を処分すると、相続を承認したとみなされる場合があります。放棄を考えている場合は、片づける前に司法書士か弁護士に相談してください。

解体してから売るか、建物ごと売るか

2024年の改正で、買主が取り壊した場合も特別控除の対象になりました。売る側が先に解体する必要はありません。

木造住宅の解体費は、平均で約192万円です（2025年1〜5月、日本経済新聞）。自治体の補助金は、補助率が1/3〜1/2、上限が50万〜150万円の市が多くなっています。差額は自己負担になります。

更地にすると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税は、翌年から上がります。

建物を残して売った場合の手取りと、解体した場合の自己負担は、地価と建物の大きさで変わります。お住まいの市の条件で、売却診断から計算できます。

家財が残っている場合

買取業者に建物ごと売る場合、残った家財は業者が引き取ることが多くなっています。その処分費は、査定額から差し引かれます。一戸建て1軒分で、数十万円かかる場合があります。

自分で片づけられるものは、先に出しておくと手取りが増えます。仏壇や写真など、判断に時間がかかるものから先に決めてください。

まずやること

1. 相続税がかかるかどうかを、税理士に確かめる（期限は10か月）
2. 戸籍を集めて、相続人を確定させる
3. 遺産分割協議をまとめる
4. 相続登記をする（3年以内。2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）
5. 家財を片づける
6. 査定を取り、解体して売るか建物ごと売るかを決める
7. 売買契約と引き渡し
8. 売った年の翌年2月16日から3月15日までに、譲渡所得の確定申告をする

特別控除で税額が0円になる場合も、確定申告は必要です。申告しないと、控除は適用されません。

遺産分割がまとまらないまま3年が近づいた場合は、先に相続人申告登記をします。過料を避けたうえで、話し合いを続けられます。3,000万円の特別控除の期限は止まらないため、分け方の合意を急いでください。

相談先

法務局には、登記の手続案内の窓口があります。事前の予約が必要な場合があります。税務署では、電話での相談を受け付けています。相談の前に、登記簿謄本と亡くなった日が分かる書類を手元に用意してください。