相続登記をしないまま実家を放置するとどうなりますか

親名義のまま実家を放置すると、2024年4月に始まった相続登記の義務に触れます。期限は相続を知った日から3年以内です。2024年3月以前の相続は2027年3月31日までです。期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。名義が親のままでは売却もできません。

こんな場合は診断へ

• 登記簿の所有者が、亡くなった親や祖父母の名前のままになっている
• 兄弟で分け方が決まらず、登記の手続きが止まっている
• 2027年3月までに何を、どの順番でやればよいか分からない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で名義の状態と売れる見込みを確認できます。入力は約3分です。

相続登記の義務化とは

相続登記は、不動産の名義を亡くなった人から相続人へ移す手続きです。2024年4月1日から、この申請が義務になりました（法務省）。

不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に、法務局へ申請します。遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から3年以内です。

対象は土地と建物の両方です。実家の敷地だけでなく、田畑や山林、私道の持分も含まれます。

義務化の背景には、所有者が分からない土地の増加があります。名義が何代も前のままの土地は、公共事業や災害復旧の妨げになっています。相続登記を促す目的で、期限と過料が設けられました。

3年の数え方

起算日は「自分が相続人になったと知り、かつ不動産があると知った日」です。多くの場合は親が亡くなった日です。

遺言で実家を取得した場合も、遺言の内容を知った日から3年以内です。遺産分割協議が後日まとまった場合は、協議が成立した日から改めて3年以内に、分割の内容で登記します。

過去の相続も対象ですか

対象です。2024年4月1日より前に起きた相続も、登記が済んでいなければ義務の対象になります。

この場合の期限は2027年3月31日です（2026年9月時点）。祖父の代から名義が変わっていない土地も、同じ期限で申請が必要です。

期限まで残り約7か月です。戸籍の収集には日数がかかるため、早めに着手してください。

放置すると何が起きますか

10万円以下の過料

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。過料の額は裁判所が決めます（法務省）。

いきなり過料になる仕組みではありません。法務局がまず申請を催告し、それでも申請がない場合に裁判所へ通知します。

正当な理由の例は、相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる場合などです。遺言の有効性が争われている場合も含まれます（法務省）。単に手続きを忘れていただけでは、正当な理由になりません。

名義が親のままでは売れない

売買では、売主から買主へ所有権移転登記をします。登記簿の名義が亡くなった親のままだと、この登記ができません。

査定は名義が親のままでも受けられます。契約と引き渡しの前までに、相続登記を終える必要があります。

相続人が増えて、話がまとまらなくなる

登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子が新たに相続人になります。二次相続、三次相続と進むほど、話し合う相手が増えます。

相続人が増えるほど、全員の実印と印鑑証明を集める手間が増えます。連絡が取れない人がいれば、家庭裁判所の手続きも必要になります。

補助金や特例が使えなくなる

自治体の解体補助金には、申請者が所有者であることを条件にする制度があります。名義が親のままだと、相続人全員の同意書を求められる場合があります。

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除にも期限があります。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（国税庁 No.3306）。登記が遅れると、この期限に間に合わなくなります。

分け方が決まらないときの相続人申告登記

遺産分割がまとまらない場合のために、相続人申告登記という手続きがあります（2024年4月開始）。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、登記の義務を果たしたことになります。

相続人の一人が単独で申し出できます。登録免許税はかかりません。必要な書類は申出書、被相続人との関係が分かる戸籍、住所を証明する書類です（法務省）。

注意点があります。相続人申告登記は所有権を移す登記ではないため、これだけでは売却できません。売るときは、遺産分割を終えて正式な相続登記をします。

法定相続分で登記する方法

もう一つの方法は、法定相続分どおりの共有名義で登記することです。兄弟2人なら持分2分の1ずつで登記します。相続人の一人が単独で申請できます。

この登記でも義務は果たせます。共有名義で売る場合は全員の同意が必要になるため、売却前に持分をまとめるか、全員で契約するかを決めておきます。

相続登記に必要な書類

遺産分割協議で実家を取得した場合、法務局に出す主な書類は次のとおりです。

• 登記申請書
• 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 亡くなった人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を取得する人の住民票
• 固定資産評価証明書

戸籍は本籍地の市区町村で取ります。2024年3月からは、最寄りの市区町村の窓口で他の自治体の戸籍もまとめて請求できます（法務省）。

手続きにかかる費用

相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です（国税庁 No.7191）。評価額1,000万円の土地と建物なら、4万円が目安です。

土地の評価額が100万円以下の場合、2027年3月31日までは登録免許税がかかりません。地方の農地や山林で使える措置です。

司法書士に依頼する場合の報酬は、事務所ごとに異なります。戸籍収集を含めて依頼する場合は、事前に見積もりを取ってください。

まずやること

1. 法務局で登記事項証明書を取り、所有者の名義を確認する（窓口請求で1通600円、2025年4月時点）
2. 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を集める。本籍地が遠い場合は郵送で請求する
3. 相続人全員で遺産分割協議をし、協議書に実印を押す
4. 法務局に相続登記を申請する。まとまらない場合は相続人申告登記を先に出す
5. 登記が終わったら査定を取り、売るか持ち続けるかを決める

相談先

• 法務局の登記手続案内（予約制、無料）。申請書の書き方を案内しています
• 司法書士会の無料相談。各都道府県の司法書士会が定期開催しています
• 相続人どうしで争いがある場合は、弁護士会の法律相談
• 名義の状態から売れる見込みまで一度に見たい場合は、このサイトの空き家の診断