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空き家の売り方

空き家の売り方の選び方

売り方は、仲介、買取、そのまま持つ、の3つです。同じ家でも、選び方で手取りと期間が変わります。3つの違いを表で比べられます。

3つの売り方の比較

項目 仲介で売る買取で売るそのまま持つ
現金になるまで 目安は3〜6か月です。買い手が見つかるまで進みません。目安は数日〜1か月です。査定額に納得すれば契約に進みます。—
手元に残る額 市場価格に近い金額です。仲介手数料が引かれます。市場価格より低くなります。仲介手数料はかかりません。固定資産税と管理費が毎年かかります。
向いている場合 駅に近い、建物がまだ使えるなど、買い手が見込める家早く手放したい場合。傷みや家財があり、そのままでは売りにくい家子どもが使う予定があるなど、手放さない理由がある場合
気をつけること 売れ残ると値下げが続きます。引き渡し後の不具合に責任を負う場合があります。提示額は業者で差が出ます。2社以上で比べてください。管理が行き届かないと、特定空家等に指定される場合があります。

仲介手数料の上限

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。 800万円以下の物件は、税込33万円まで受け取れる決まりがあります（2024年7月から）。 根拠は宅地建物取引業法46条と、国土交通省の告示です。

特定空家等または管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。 土地の固定資産税が上がるため、持ち続ける場合にも費用がかかります。

記事の一覧

  1. 空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですか 手元に残る額は仲介のほうが多く、買取は土地値から解体費と業者の利益を引いた額になります。期間と手間は買取が短く、契約不適合責任も免責が一般的です。地価が低い地域では、差額より確実さで買取を選ぶ人もいます。 更新日 2026年10月8日
  2. 空き家の買取価格はどう決まりますか 古い空き家の買取価格は、土地値から解体費と残置物処分費を引き、業者の利益分を引いた額です。建物には値段が付かず、土地値が出発点になります。土地値の調べ方、再建築不可の場合の減額、市ごとの計算例を説明します。 更新日 2026年10月5日
  3. 空き家買取業者は怪しい？トラブルを避ける確認点 宅建業の免許番号を国土交通省の検索システムで確かめ、査定は3社以上から取ります。買取ではクーリングオフが使えないため、契約前の確認がすべてです。契約不適合責任の免責と、手付から決済までの流れも先に押さえます。 更新日 2026年10月12日
  4. 不動産会社に「うちでは扱えない」と断られた実家はどうすればいいですか 断られる理由の多くは、家の欠陥ではなく、仲介の報酬が仕事量に見合わないことです。売買価格が安いほど手数料は少なくなり、遠方の物件ほど手間が増えます。国もこの問題を認めて、2024年7月に低額の空き家の報酬上限を引き上げました。断られたあとに進める道は4つあります。報酬特例を知っている会社に頼み直す、買取業者に査定を頼む、隣の土地の所有者に声をかける、国庫帰属を検討する、の順です（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月18日
  5. 更地にしてから売るか、そのまま売るか。数字で比べる 掲載中の29市すべてで計算すると、更地にして仲介で売れた場合のほうが手取りは多くなります。差は約136万円から約2,224万円です。ただしこれは売れた場合の金額です。更地は住宅用地の特例から外れ、固定資産税が約3.6倍になります。売れないまま持ち続けると、29市の平均で約20年でこの差が消えます。判断の分かれ目は地価ではなく、買い手が付く見込みがあるかどうかです（2026年9月時点）。 更新日 2026年10月9日
  6. 再建築不可の空き家は売れますか 再建築不可の空き家も売れます。買主は隣地の所有者か、再建築不可を専門に扱う買取業者が中心で、価格は通常の物件の5〜7割程度が目安です。2項道路や43条2項の認定・許可で建て替えられる場合もあるため、売る前に確認する3点と、市ごとの買取価格の計算例を説明します。 更新日 2026年10月9日
  7. 遠方の実家を、現地に行かずに売れますか 重要事項の説明はテレビ会議でできます。契約書も、相手の承諾があれば電子書面で受け取れます。売主が現地に行くのは、実務上は決済のときだけで、それも代理人に任せられます。国土交通省の調査では、空き家の所有者の23.4%が車や電車で1時間を超える場所に住んでいます。遠方でも進められる手続きと、先に済ませておく登記の話をまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月18日
  8. 相続土地国庫帰属制度で空き家を手放せますか 相続土地国庫帰属制度は、建物が残ったままでは申請できません。先に解体して更地にします。費用は審査手数料が1筆14,000円、負担金が原則20万円です。市街化区域の宅地は面積で決まり、100㎡で548,000円です。解体費の平均約192万円を足すと、合計は200万円を超えます。申請できない土地、承認されない土地、費用の計算、申請の前に試すことを順に説明します（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月17日
  9. 空き家が売れない理由と、それでも手放す方法 空き家が売れない理由は、土地の値段が解体費と片付け費を下回ることが中心です。道路に接していない、境界が決まっていない、家財が残っている、名義が亡くなった人のまま、という問題が重なると、仲介では買い手が付きません。それでも手放す方法は5つあります。買取、隣地への譲渡、0円での譲渡、自治体への寄付、相続土地国庫帰属制度です。自分が払う費用の安い順に、試す順番と条件を説明します（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月18日
  10. 境界がはっきりしない土地は売れますか 境界が決まっていない土地でも売れます。仲介で売るなら売主が境界を示すのが一般的で、確定測量は隣接6筆の例で約39万円（税抜、2022年度）です。隣が立ち会わない場合は法務局の筆界特定制度があり、手数料は数千円、標準処理期間は9か月です。測量を待てない場合は、現況のまま買う買取業者に査定を出す方法があります。費用と期間、2023年4月の民法改正で変わった点をまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月21日
  11. 売るまでの間、空き家の火災保険はどうしますか 空き家でも火災保険には入れます。住居用の住宅物件ではなく一般物件の扱いになり、保険料は上がります。人が住まなくなった時点で保険会社に連絡し、相続した場合は名義変更が先です。火災の原因は放火と放火の疑いを合わせて年3,904件で全体の10.5%です（2024年、消防庁）。売却や解体の日に合わせて解約すれば、未経過期間の保険料は戻ります。保険料の動きと、解約のタイミングをまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月21日
  12. 空き家バンクに出すと売れますか。仲介・買取との違い 空き家バンクは、市区町村が空き家の情報を公開する掲示板です。市は値段の交渉や契約には関わりません。全国版の空き家・空き地バンクには1,151の自治体が参加し、累計約27,000件が成約しています（2026年8月末時点、国土交通省）。売れる家はありますが、期間は所有者の値付けで決まります。仲介・買取との違い、登録の条件、800万円以下の家の仲介手数料の特例、登録者が使える補助金をまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月22日
  13. 空き家が売れるまでの期間はどれくらいですか 仲介で売る場合、専任媒介契約の有効期間は3か月が上限です（宅地建物取引業法）。3か月を一区切りに、価格か方法を見直します。買取は業者が買主なので、内覧を待つ期間がありません。売れない間も固定資産税と草刈りの費用は続きます。土地180㎡の家で、秋田市は月約2,000円、那覇市は月約11,700円です（このサイトの計算、2026年9月時点）。期間の目安、売れない兆しの見分け方、相続した家に付く3つの期限をまとめます。 更新日 2026年9月22日
  14. 人が亡くなった実家は告知が必要ですか 親が実家で病気や老衰で亡くなった場合は、原則として買主への告知は要りません。転倒や誤嚥のような日常の事故も同じです（国土交通省のガイドライン、2021年10月）。発見が遅れて特殊清掃が入った場合と、自殺や事故死の場合は告知が必要で、売買には賃貸のような3年の期限がありません。告げるのは発生時期、場所、死因、特殊清掃の有無の4つです。知りながら告げずに売ると、免責特約があっても契約不適合責任を問われます。ガイドラインの原文と警察庁の統計をもとに、告知の要否と告知書の書き方をまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月23日
  15. 媒介契約の3種類、空き家ではどれを選びますか 媒介契約は専属専任、専任、一般の3種類です。違いは、1社に絞るか、自分で見つけた買主に売れるか、報告とレインズ登録の義務があるかの3点です。有効期間は3か月が上限です（国土交通省の標準媒介契約約款）。遠方の実家は報告義務のある専任媒介、隣の家や親戚が買う可能性がある家は自己発見取引ができる専任か一般が向いています。2025年1月からは、売主がレインズの取引状況を自分で確認できます。仲介手数料の上限は契約の種類で変わらず、800万円以下の家は33万円です。空き家の事情ごとの選び方をまとめます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月23日
  16. 土地の測量は必要ですか。費用と日数 必ず必要ではありません。法務局に地積測量図があり、現地に境界標が残っていれば、測量を省ける場合があります。測量は2種類あります。現況測量は約10万〜20万円で早ければ1日です。確定測量は隣接6筆の例で約39万円（税抜、2022年度、日本土地家屋調査士会連合会）で1〜4か月です。仲介で売るなら確定測量を求められることが多く、費用は売主の負担が一般的です。買取なら現況のまま売れます。測量費が売値に占める割合を、掲載市の公示地価で計算します（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月28日
  17. 買取価格は交渉できますか 買取価格は交渉できます。業者の提示額は、土地値から解体費と残置物処分費を引き、業者の取り分を引いた額です。このサイトの診断は取り分を20〜45%の幅で計算していて、横須賀市の計算例ではこの幅だけで約451万円の差が出ます。業者が負担する税金の内訳、2社目の査定で変わる金額、売値が500万円を超えると使えなくなる100万円控除、契約の前に確かめる決まりを順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月4日
  18. 農地や山林が付いた実家は売れますか 農地や山林が付いた実家も売れます。家と宅地、農地、山林で、買える人と手続きが違います。農地を農地のまま売るには農業委員会の許可が必要で、買えるのは耕作する人です。宅地などに変えて売る場合は、転用の許可か届出が先になります。山林は地籍調査の進み具合が47%で、境界と立木の評価が壁になります。相続したときの届出、まとめて売る場合と分けて売る場合の違い、残った土地の出口を順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月7日
  19. 隣の人に土地を売るときの進め方と価格 隣の人は、土地を合わせると価値が上がる分だけ、ほかの買主より高い金額を出せます。国の不動産鑑定評価基準は、この価格を限定価格と呼んでいます。高槻市の計算例では、建て替えできない土地と建て替えできる土地の買取価格の差は約629万〜914万円です。価格の目安の出し方、安く譲った場合の贈与税、使える税金の特例、不動産会社を通さない場合の費用、一部だけ売る場合の分筆を順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月5日
  20. 借地に建つ実家は売れますか 借地に建つ実家は、建物と借地権を合わせて売れます。相続で引き継ぐだけなら地主の承諾は要りませんが、売るには承諾が必要です（民法612条）。地主に売る、底地と一緒に売る、第三者に売るの3つの方法を比べます。地主が承諾しない場合の裁判所の手続きは、多くの事件が概ね1年以内に終わります（東京地方裁判所）。更地にして返す場合の解体費は、大田区の計算例で約254万円です（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月7日
  21. 市街化調整区域の空き家は売れますか 市街化調整区域の空き家も売れます。売ること自体に都市計画法の制限はなく、制限がかかるのは買主がその家を使えるか、建て替えられるかです。農家住宅などは用途変更の許可が要り、国の指針は所有者の死亡をやむを得ない事情の例に挙げています（国土交通省、平成28年12月27日）。調整区域かどうかの調べ方、解体の前に確かめること、補助金に区域の条件がある市を載せています（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月7日
  22. 雨漏り・シロアリ・傾きのある家は売れますか 雨漏り、シロアリの被害、傾きのある家も売れます。売主は、知っている不具合を告知書に書いて買主に告げます。責任を負わない特約を結んでも、知りながら告げなかった不具合の責任は残ります（民法572条）。建物状況調査の費用は6万円程度からです（国土交通省、令和6年4月1日現在）。修理費をかけても買取の目安が変わらない計算例を、高松市と小樽市で示します（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月8日
  23. 長屋・連棟式の家は売れますか 長屋・連棟式の家も、自分の住戸だけを売れます。切り離して解体する場合と建て替える場合は、ほかの所有者の同意が要ります。無断で切り離した所有者に、建物の撤去と561万円余りの賠償を命じた判決があります（東京地裁 平成25年8月22日）。区分所有建物として登記された長屋は、相続空き家の3,000万円控除の対象になりません（国税庁、令和8年4月1日現在）。長屋を解体補助の対象にしている市の条件も比べます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月8日
  24. 私道にしか接していない家は売れますか 私道にしか接していない家も売れます。先に確かめるのは、その私道が建築基準法上の道路かどうかと、私道の持分があるかどうかの2点です。持分は法務局の公図と登記事項証明書で調べます（窓口の手数料は500円と600円、令和7年4月1日からの額）。水道やガスの管を通す権利は、令和5年4月1日に施行された民法213条の2に定められました。無接道の敷地に解体補助を上乗せしている市の条件も比べます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月9日
  25. 築50年を超えた実家は売れますか 築50年を超えた実家も売れます。値段の中心は土地で、建物は古家付き土地として残したまま売れます。木造の法定耐用年数22年は、税の計算の決まりです。昭和56年5月31日以前に建築された家は、相続空き家の3,000万円控除の築年の条件を満たします（国税庁、令和8年4月1日現在）。買主の住宅ローン控除とフラット35には、耐震の証明が要ります。旧耐震を解体補助の条件にしている市の数も載せます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月9日
  26. 査定だけ頼んでも大丈夫ですか。断り方と営業の実際 査定の依頼は、売買の契約とは別の手続きです。契約しないと伝えた相手に勧誘を続ける行為は、宅地建物取引業法の規則で禁止されています（国土交通省）。売買契約のあとはクーリング・オフが使えないため、断る場合は契約の前に伝えます。電話とメールの例文と、勧誘が続く場合の届け先を載せます。診断の買取価格の目安を、査定額の物差しにする方法も書いています（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月12日
  27. 空き家の相談は、どこにすればいいですか 空き家の相談先は、悩みの種類で分かれます。名義は法務局と司法書士、税金は税務署と税理士、補助金と苦情は市区町村の空き家担当課です。法務局の登記手続案内は予約制で1回20分以内、法テラスの無料法律相談は同じ問題で3回までなど、窓口ごとの決まりを載せます。5市の担当課の電話番号と、診断の8タイプごとの最初の相談先も表にしました（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月12日
  28. 買取の査定では何を聞かれますか。用意する4つの書類 買取の査定で聞かれるのは、場所、広さ、建てた時期、道路、境界、家財、名義の7つです。答えは、登記事項証明書と固定資産税の納税通知書などの4つの書類に載っています。登記事項証明書は1通600円、公図は1筆500円で、法務局で取れます（法務省、令和7年4月1日からの額）。市役所で取る書類の手数料と、診断の7つの質問を査定の準備に使う手順も載せています（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月13日

お住まいの市の条件で計算する

7つの質問に答えると、売れるかどうかと、手元に残る金額の目安が分かります。所要時間は1分です。

お住まいの地域の条件で診断する

このページの内容は、2026年11月5日に見直しています。