空き家買取業者は怪しい？トラブルを避ける確認点

宅建業の免許番号を国土交通省の検索システムで確かめ、査定は3社以上から取ります。買取では宅建業法のクーリングオフが使えないため、契約前の確認がすべてになります。契約不適合責任の免責の意味と、手付から決済までの流れを先に押さえてください。

こんな場合は診断へ

• 査定に来た業者から、その日のうちに契約を迫られている
• 提示された買取価格が妥当かどうか、比べる数字を持っていない
• 契約書に「免責」「地位の譲渡」と書かれていて、意味が分からない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で市ごとの買取価格の目安を先に出してください。比べる数字があれば、その場で決めずに済みます。

買取業者は怪しいのか

空き家の買取は、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社が行う正規の取引です。業者は買った家を解体や修繕して転売し、その差額で利益を得ます。

問題になるのは、業者の仕組みではなく、一部の業者の進め方です。相場より大幅に低い価格での契約、契約後の減額要求、決済の遅れなどが相談例にあります。確認点を先に知っておけば、多くは避けられます。

確認点1 宅建業の免許

不動産の売買を業として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。免許番号は「国土交通大臣（3）第12345号」「○○県知事（1）第12345号」の形です。

免許の有無は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。免許番号、商号、代表者、所在地、行政処分の履歴が出ます。

（）内の数字は免許の更新回数です。免許の有効期間は5年で、（1）は開業から5年未満を示します。数字が大きいほど営業年数が長いことになります。

名刺やサイトに免許番号がない、検索しても出てこない場合は、契約しないでください。

確認点2 契約不適合責任の免責

引き渡した家に契約と異なる欠陥があった場合、売主は修補や代金減額、損害賠償の責任を負います（民法562〜564条）。これが契約不適合責任です。

買取の契約書には「売主は契約不適合責任を負わない」という免責条項が入るのが一般的です。売主にとっては、引き渡し後に雨漏りやシロアリで請求されない条件です。

免責には例外があります。売主が知っていて告げなかった事実は、免責の対象になりません（民法572条）。知っている不具合は、告知書（物件状況報告書）に書いてください。

免責条項があるのに、契約後に「傷みがひどい」と減額を求めてくる業者がいます。契約書に免責と書いてあれば、応じる必要はありません。

確認点3 手付と決済の流れ

買取の流れは、査定、価格の合意、売買契約、決済の順です。契約時に手付金を受け取り、決済日に残金を受け取ります。

手付金は売買代金の一部で、決済時に残金と合わせて全額になります。受け取ったら領収書を渡し、契約書に額を書きます。手付金の振込先が業者名義でない場合は、理由を聞いてください。

決済日には、司法書士が立ち会って所有権移転登記の書類を確認し、残金の入金と同時に鍵を渡します。登記の費用は買主負担が一般的です。

契約書で次の点を確認してください。

• 手付金の額と、決済日が具体的な日付で書かれているか
• 決済日までの期間が長すぎないか
• 買主の都合で解除できる特約（融資特約、地位譲渡など）がないか
• 違約金の額と、どちらが払うのかが書かれているか

「買主は契約上の地位を第三者に譲渡できる」という条項は、業者が買わずに転売先を探す契約です。決済が延びる原因になるため、外してもらいます。

査定のときに用意するもの

査定を依頼するときは、次の書類があると価格の根拠がはっきりします。

• 登記事項証明書（土地と建物）
• 固定資産税の納税通知書と課税明細書
• 建物の図面、建築確認済証があれば
• 土地の測量図、境界の確認書があれば

書類がなくても査定は受けられます。名義が親のままの場合は、相続登記を済ませてから契約します。

確認点4 査定は3社以上

買取価格は、土地値から解体費と残置物処分費を引き、業者の利益分を引いた額です。業者ごとに解体費の見積もりと利益の取り方が違うため、価格に幅が出ます。

1社だけの査定では、その価格が高いか低いか判断できません。3社以上から書面で査定を取り、内訳を比べてください。

このサイトの計算機では、市の地価と解体単価から買取価格の目安を出せます。たとえば高松市で土地150㎡、延床105㎡の木造なら、約412万〜600万円が目安です（2026年9月時点）。この幅から大きく外れた査定は、理由を聞いてください。

確認点5 クーリングオフは原則使えない

宅建業法のクーリングオフは、宅建業者が売主で、一般の人が買主の場合の制度です（宅建業法37条の2）。買取は一般の人が売主、業者が買主のため、この制度は使えません。

契約後に解除するには、手付金を倍にして返す（民法557条）か、契約書の違約金を払う必要があります。契約前にすべてを確認する理由はここにあります。

自宅に来た業者から契約を迫られても、その場で署名しないでください。契約書の写しを持ち帰り、内容を読んでから判断します。

遠方から売る場合

実家が遠く、契約や決済に行けない場合は、契約書を郵送でやり取りする「持ち回り契約」が使えます。決済は司法書士が事前に本人確認をし、代金は振込で受け取ります。

この場合も、契約書の内容は署名前に読みます。業者から「書類は後で送る」と言われて先に署名することは避けてください。

注意が必要な進め方

次のような進め方には注意してください。

• 査定当日に契約を迫る。「今日決めれば高く買う」と言う
• 免許番号を示さない
• 査定書に内訳（土地値、解体費、処分費）がない
• 手付金が極端に少ない、または決済日が未定
• 契約後に減額や条件変更を持ち出す

一つでも当てはまる場合は、契約を止めて相談先に連絡してください。

まずやること

1. 業者の免許番号を国土交通省の検索システムで調べる
2. このサイトの計算機で、市ごとの買取価格の目安を出す
3. 3社以上から書面の査定を取り、内訳を比べる
4. 契約書の免責条項、手付、決済日、地位譲渡、違約金を確認する
5. 知っている不具合を告知書に書き、決済は司法書士の立ち会いで行う

相談先

• 消費者ホットライン 188（局番なし）。最寄りの消費生活センターにつながります
• 都道府県の宅地建物取引業免許担当課。業者への指導と行政処分を担当しています
• 各都道府県の宅地建物取引業協会と全日本不動産協会の相談窓口
• 契約後のトラブルは、法テラスか弁護士会の法律相談