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相続した家の手続き

相続した家を売るまでの手続き

名義の書き換えから税金の特例まで、相続した家を売るには期限のある手続きがあります。いつまでに何をするかを、期限の早い順に説明します。

期限のある手続きの一覧

期限 手続き
3か月 相続の開始を知った日から 相続放棄 借金のほうが多い場合の手続きです。家財を処分すると、放棄できなくなる場合があります。
10か月 相続の開始を知った日の翌日から 相続税の申告と納付 遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合だけ必要です。
3年 相続で取得したと知った日から 相続登記の申請 2024年4月1日から義務です。それより前に起きた相続は、2027年3月31日が期限です。
3年目の12月31日 相続が始まった日から 3,000万円の特別控除を使った売却 正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
3年10か月 相続が始まった日から 取得費加算の特例を使った売却 相続税の申告期限の翌日から3年以内です。特別控除とは、どちらか一方を選びます。
2027年12月31日 制度そのものの期限 空き家の特別控除の適用期限 自分の3年の期限より、制度の期限が先に来る場合があります。早いほうが締め切りです。
翌年3月15日 売った年の 譲渡所得の確定申告 控除で税額が0円になる場合も申告が必要です。申告しないと、控除は適用されません。

期限は、物件や相続の事情で変わります。自分の場合の期限は、司法書士か税理士に確かめてください。

記事の一覧

上から順に読むと、手続きの流れに沿って分かります。

  1. 相続した空き家を売るまでの流れと、3つの期限 相続した家を売るときは、期限のある手続きが3つ重なります。相続登記は3年以内、3,000万円の特別控除は3年目の年末まで、取得費加算は3年10か月以内です。それぞれの内容と、手続きの順番を説明します。 更新日 2026年9月28日
  2. 相続登記をしないまま実家を放置するとどうなりますか 相続登記は2024年4月から義務になりました。期限は相続を知った日から3年以内、それより前の相続は2027年3月31日までです。過ぎると10万円以下の過料の対象になり、名義が親のままでは売却もできません。 更新日 2026年10月11日
  3. 空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますか 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てで、亡くなった親が一人で住んでいた家が対象です。売却代金1億円以下、相続開始から3年を経過する年の年末までの売却が条件です。制度の期限は2027年12月31日です。 更新日 2026年11月4日
  4. 兄弟と共有名義の実家は、一人では売れませんか 共有名義の実家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけなら一人で売れますが、価格は下がります。査定は共有者の一人でも依頼できます。兄弟が反対しているときの3つの方法、連絡が取れない兄弟がいるときの制度、売却の前に済ませる相続登記と売った後の税金を、順に説明します（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月15日
  5. 実家を売ったときの税金はいくらかかりますか 実家を売った税金は、売却代金から取得費と売却の費用を引いた利益にかかります。税率は利益の20.315％です。親がいくらで買ったか分からないときは、売却代金の5％を取得費にします。昭和56年5月31日以前の実家なら、利益から3,000万円を引ける特例があり、多くの場合は税金が0円になります。計算のしかた、2つの特例の選び方、売った翌年に上がる保険料、確定申告の期限を順に説明します（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月16日
  6. 相続登記の費用はいくらですか。自分でやる場合との比較 相続登記の費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）、書類の実費、司法書士の報酬の3つです。司法書士の報酬は2024年3月の日本司法書士会連合会のアンケートで平均約7万5千円で、自分で申請すればこの分がゼロになります。掲載している市の地価で登録免許税を計算すると、一関市で約7,600円、大田区で約26万円です。土地の価額が100万円以下なら2027年3月31日まで免税です。相続登記をしないと実家は売れず、払った登記費用は売却時の取得費に入れられます。 更新日 2026年9月26日
  7. 空き家だけ相続放棄することはできますか 空き家だけを選んで相続放棄することはできません。放棄は預金も借金も含めた全財産が対象で、放棄した人は初めから相続人でなかったものとみなされます（民法939条）。申述は相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ出し、費用は収入印紙800円と郵便切手です。2023年4月1日からは、放棄後の空き家の保存義務は現に占有している人に限られます。家庭裁判所の相続放棄の受理件数は2024年に308,753件で毎年増えています。放棄の前に、その市の地価から買取価格の目安を出し、値段がつく家かどうかを確かめる手順を書きます。 更新日 2026年9月26日
  8. 相続税の申告は空き家にも必要ですか。基礎控除と10か月の期限 相続税の申告が必要かどうかは、空き家かどうかでは決まりません。財産の合計が基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるかで決まります。期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁）。2024年に亡くなった人のうち申告書が出されたのは10.4%で、東京都は20.0%でした。親が一人暮らしだった実家は小規模宅地等の特例が使えないことが多く、足立区や杉並区では150㎡の土地だけで基礎控除を超えます。掲載市の地価から出した評価の目安と、申告までの手順を書きます。 更新日 2026年10月11日
  9. 遺品整理と相続放棄は、どちらを先にすべきですか 相続放棄を考えているなら、放棄の申述が先で、遺品整理はそのあとです。相続財産を処分すると単純承認をしたものとみなされ、放棄できなくなります（民法921条1号）。申述の期限は相続を知った日から3か月で、費用は収入印紙800円と郵便切手です。経済的な価値のない形見分けと、葬儀費用の支払いは処分にあたらないとした裁判例があります。放棄できなくなる行為の線引き、3か月の間にする順番、相続してから片付ける場合の費用を、市ごとの買取価格の目安と合わせて書きます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月30日
  10. 親が認知症の場合、実家は売れますか 名義が親の家は、親本人しか売る契約ができません。親に意思能力がない状態で結んだ契約は無効です（民法3条の2）。この場合は家庭裁判所に後見開始を申し立て、成年後見人が裁判所の許可を得て売ります（民法859条の3）。申立ての費用は収入印紙800円と登記手数料2,600円で、開始まで多くは4か月以内です。専門職の後見人の報酬は月額2万円が目安です。親に意思能力があるうちなら、家族信託や任意後見で子に売る権限を移せます。手順と費用、税金の条件、売るか持つかの目安を書きます（2026年9月時点）。 更新日 2026年9月30日
  11. 未登記の建物がある実家は売れますか 未登記の建物がある実家も売れます。方法は、表題登記と所有権保存登記を入れてから売るか、未登記のまま現金で買う相手に売るかの2つです。表題登記に登録免許税はかかりません。土地家屋調査士の報酬は、木造2階建ての例で平均91,740円です（税抜、日本土地家屋調査士会連合会、2025年度アンケート）。所有権保存登記の登録免許税は建物の価額の0.4%です。未登記のまま買取業者に売る場合は、所有を示す書類と、市への所有者変更の届出が要ります。申請先、費用、売り方ごとの条件を書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月1日
  12. 抵当権が残ったままの実家は売れますか 抵当権が残っていても、引き渡しの日までに抹消できれば実家は売れます。ローンを完済済みなら、抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円です（法務省民事局）。ローンが残っている家は、決済日に売却代金で完済し、同じ日に抹消します。売値が残債に届かない家は、任意売却か3か月以内の相続放棄を検討します。抵当権者と連絡が取れない古い抵当権には、供託による抹消と、令和5年4月1日に始まった解散法人の特例があります。手順と費用、買取価格の目安との比べ方を書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月1日
  13. 遺産分割協議書は空き家の売却にいつ必要ですか 遺産分割協議書が要るのは、法定相続分と違う分け方で相続登記をするときです。使う時点は相続登記の申請時で、買主へ名義を移す前です。法定相続情報一覧図は相続人が誰かを示す書類で、誰が家を取得するかは載らないため、協議書の代わりには使えません。1人が相続して売る場合と、売った代金を分ける換価分割の場合では、協議書に書く内容と税金を申告する人が変わります。協議書が要る場合、作る時期、書き方の違いを順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月2日
  14. 相続人の一人と連絡が取れないとき、実家は売れますか 連絡が取れない相続人を外して、家全体を売ることはできません。住所が分かる場合は遺産分割調停、住所が分からない場合は不在者財産管理人の選任が窓口です。不在者財産管理人の予納金は、東京家庭裁判所の案内で原則30万円から50万円です。生死が7年間分からない場合は失踪宣告を使います。自分の持分だけを売る方法なら裁判所の手続きは要りませんが、価格は下がります。窓口ごとの費用と期間、家全体を売る場合と持分だけを売る場合の違いを書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月2日
  15. 土地と建物で名義が違う実家は、どう売りますか 土地と建物の名義が違う実家は、両方の名義人が売主に加われば売れます。名義人が亡くなっている場合は、亡くなった順に相続登記をしてから売ります。土地が他人の名義の場合は、借地なら地主の承諾が要り、無償で借りている使用貸借なら土地の所有者と一緒に売る形になります。家屋だけ、または敷地だけを相続した人は、空き家の3,000万円特別控除の対象に含まれません。名義の組み合わせごとの進め方と、整える順番を書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月7日
  16. 実家を売ったお金は、兄弟でどう分けますか 兄弟で分けるのは、売却代金から費用と税金を引いた残りです。割合の基準は法定相続分で、子どうしは均等です。全員の名義で売れば各自が譲渡所得を申告し、1人の名義で売って代償金を払う形では売った1人が税金の全額を負担します。1,800万円で売って3人で分ける計算例では、代償金を600万円ずつにすると、売った人の手元には約200万円しか残りません。代金から引く費用の範囲、手取りの計算、売った年の扶養への影響を順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月3日
  17. 祖父の名義のままの家は売れますか 祖父の名義のままの家も売れます。売る前に、祖父の相続と父の相続の2回分をまとめて、今の相続人の名義にする登記が要ります。おじやおば、いとこが相続人に入ることがあり、遺産分割には全員の合意が要ります。令和6年4月1日より前の相続の登記の期限は、令和9年3月31日です（法務省）。令和8年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度の使い方と、登録免許税の目安も載せます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月10日
  18. 昔の相続の登記は、2027年3月31日が期限です 2024年4月1日より前に相続した不動産の登記の期限は、2027年3月31日です（法務省）。2026年10月11日の時点で、残りは171日です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。残りの日数を戸籍、話し合い、申請に割り振った日程表と、間に合わない場合に相続人申告登記へ切り替える時期を載せます。 更新日 2026年10月11日
  19. 空き家を売った年の確定申告と、3,000万円控除の書類 3,000万円特別控除は、書類を添えて確定申告をしないと使えません（国税庁No.3306、2026年10月時点）。申告は売った年の翌年2月16日から3月15日で、2026年中に売った人は2027年2月16日からです。添付するのは譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書の写しで、家を残して売った場合は耐震基準適合証明書も要ります。確認書は実家のある市区町村に申請し、交付まで1〜2週間かかります。掲載している札幌・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸・松山の7市の窓口と日数を表にしています。 更新日 2026年10月16日
  20. 親が元気なうちに実家の名義を変えるべきですか 将来その実家を売る予定なら、名義は相続で変えるほうが税は軽くなります。生前贈与は登録免許税2％と不動産取得税3％がかかり、相続は登録免許税0.4％のみです（国税庁・東京都主税局、2026年4月時点）。空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、相続か遺贈で取得した家にしか使えません。評価額700万円の実家で、贈与と相続にかかる税を並べ、相続時精算課税と7年に延びた生前贈与の加算、遺言書による備えまでまとめています。 更新日 2026年10月19日
  21. 相続人がいない空き家はどうなりますか 相続人がいない家は、家庭裁判所が選んだ相続財産清算人が売却や清算をして、残りが国庫に入ります。相続人を探す公告だけで6か月以上かかり、申立ての費用は収入印紙800円と官報公告料5,582円に加え、東京家庭裁判所では原則100万円の予納金を求められます（裁判所、2026年10月時点）。川口市の例では予納金100万円のうち674,855円が戻りました。相続土地国庫帰属制度との違いと、遺言書（法務局保管3,900円）による備えまでまとめています。 更新日 2026年10月19日
  22. 海外に住んでいても実家を相続して売れますか 海外に住んでいても、日本の実家は相続して売れます。印鑑証明書の代わりに在外公館の署名証明（1通1,700円相当）、住民票の代わりに在留証明（1,200円相当）を使います。売買代金は買主が10.21％を源泉徴収し、翌年2月16日から3月15日の確定申告で精算します（国税庁、2026年10月時点）。納税管理人と代理人を立てれば、相続登記から決済、申告まで帰国せずに進められます。署名証明の2つの形式、源泉徴収が不要になる条件、還付までの期間、2024年4月からの相続登記の義務と国内連絡先の記載までまとめています。 更新日 2026年10月20日
  23. 実家を売るのが寂しい。売った人はどう決めましたか 実家を壊すことを寂しいと感じる人は、500人の調査で6割を超えます（フィリアコーポレーション、2026年4月）。一方で、実家を売った109人のうち半数以上にあった後悔の中身は、処分費や売却価格の確認不足でした（すむたす、2024年7月）。国土交通省の調査では、空き家にしておく理由の上位は物置として必要（60.3％）、解体費用をかけたくない（46.9％）です。「思い出」という選択肢はありません。写真のスキャン（2,660円から）と仏壇の閉眼供養、残した場合の年間費用（管理サービスで年約3万〜5万円）をまとめています。売ったあとの確定申告や郵便の転送までの手続きも順に書きます（2026年10月時点）。 更新日 2026年10月20日

お住まいの市の条件で計算する

7つの質問に答えると、売れるかどうかと、手元に残る金額の目安が分かります。所要時間は1分です。

お住まいの地域の条件で診断する

このページの内容は、2026年11月5日に見直しています。