空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますか

昭和56年5月31日以前に建てた一戸建てで、亡くなった親が一人で住んでいた家が対象です。売却代金が1億円以下で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ります。制度の期限は2027年12月31日です（国税庁 No.3306、2026年9月時点）。

こんな場合は診断へ

• 実家の建築年が昭和56年より前かどうか、はっきりしない
• 親が最後は老人ホームにいたので、対象になるか分からない
• 兄弟3人で相続したため、控除額がいくらになるか知りたい

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で建築時期と名義の状態から、使える見込みを確認できます。

3,000万円特別控除とは

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。相続した空き家を売って出た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引けます。

譲渡所得には所得税と住民税がかかります。所有期間5年超の長期譲渡なら、税率は合計20.315%です（国税庁 No.3208）。控除が使えると、税額が最大で約609万円変わります。

家の条件

家そのものについて、次の4つを満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• マンションなどの区分所有建物でないこと
• 相続の直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続してから売るまで、貸したり住んだりしていないこと

建築年は登記事項証明書の「原因及びその日付」欄で確認できます。新築年月日が昭和56年5月31日以前なら対象です。

対象にならない例

次のような家は対象になりません。

• 親と子が同居していた家（一人暮らしの要件を満たさない）
• 相続後に親族が住んだ家、または人に貸した家
• 分譲マンションなどの区分所有建物
• 昭和56年6月1日以降に建てた家
• 店舗や事務所として使っていた建物

母が亡くなる前に父が先に亡くなり、その後は母が一人で住んでいた場合は対象です。判定は「相続の直前」の状態で行います。

老人ホームに入っていた場合

要介護認定を受けて老人ホームなどに入所し、家が空いていた場合も対象になります。入所後に家を貸していないことなど、一定の要件があります（国税庁 No.3306）。

売り方の条件

売却代金は1億円以下です。共有で相続した場合は、相続人全員の売却代金を合計して判定します。

以前は、売主が耐震改修するか取り壊してから売る必要がありました。2024年1月1日以後の売却からは、買主が引き渡し後に工事する場合も対象です。期限は譲渡した年の翌年2月15日までです。

これにより、古い家を建物付きのまま売っても控除を使えます。解体費を自分で払う必要がなくなりました。

自分で取り壊してから売る場合

取り壊してから敷地だけを売る方法も、引き続き対象です。取り壊しから売却までの間に、駐車場などとして貸していないことが条件です。

解体費は木造で平均約192万円です（2025年1〜5月、日本経済新聞）。買主が工事する方法なら、この費用を先に出す必要がありません。

期限は2つあります

一つは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日です。2024年6月に相続が始まったなら、2027年12月31日が期限です。

もう一つは制度自体の期限です。2027年12月31日までの売却が対象です（2026年9月時点）。どちらか早いほうが締め切りになります。

相続人が3人以上の場合

2024年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上いると控除額が一人2,000万円に下がります。2人までは一人3,000万円です。

兄弟3人で3等分して売った場合、一人の譲渡所得から引けるのは2,000万円です。3人合計では6,000万円になります。

相続人の人数は、実際に家を取得した人の数で数えます。遺産分割で兄一人が取得し、兄が売った場合は3,000万円です。

取得費加算の特例との関係

相続税を納めた人には、納めた相続税の一部を取得費に加える特例があります（国税庁 No.3267）。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内です。

この特例と3,000万円控除は併用できません。どちらか一方を選びます。相続税がかからなかった家なら、選ぶ余地なく3,000万円控除です。

計算例

いずれも取得費が不明で、売却代金の5%を取得費とした場合です（国税庁 No.3258）。仲介手数料は売却代金の3%＋6万円に消費税10%を加えた額です。数字は2026年9月時点の目安です。

高松市、土地150㎡を930万円で売却

地価6.2万円/㎡の土地です。取得費は46.5万円、仲介手数料は約37万円です。

譲渡所得は約846万円です。控除を使えば課税所得は0円、税額も0円です。控除がなければ税額は約172万円です。

千葉市、土地150㎡を1,800万円で売却

地価12万円/㎡の土地です。取得費は90万円、仲介手数料は約66万円です。

譲渡所得は約1,644万円です。控除を使えば税額は0円です。控除がなければ約334万円かかります。

豊中市、土地150㎡を3,225万円で売却

地価21.5万円/㎡の土地です。取得費は約161万円、仲介手数料は約113万円です。

譲渡所得は約2,951万円です。相続人2人までなら控除で税額は0円です。相続人3人で一人あたり約984万円の譲渡所得なら、2,000万円の控除内に収まります。

確定申告で必要な書類

控除は自動では適用されません。売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。

主な添付書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
• 耐震基準適合証明書、または取り壊しを証明する書類
• 売買契約書の写し

被相続人居住用家屋等確認書は、家がある市区町村の窓口に申請します。発行まで日数がかかるため、申告期限の前月までに申請してください。

まずやること

1. 登記事項証明書で建築年月日と所有者の名義を確認する
2. 相続開始日から「3年を経過する年の12月31日」を計算する
3. 相続人の人数を確認する。3人以上なら控除額は一人2,000万円
4. 相続登記を済ませ、査定を取る
5. 売却した翌年に確定申告をする。確認書は前もって市区町村に申請する

相談先

• 税務署の電話相談センター。特例の要件を確認できます
• 税理士会の無料相談。譲渡所得の計算を依頼できます
• 被相続人居住用家屋等確認書は、家がある市区町村の空き家担当課
• 建築時期と名義から使える見込みを見たい場合は、このサイトの空き家の診断