買取価格は土地値の何割になりますか

一律の割合はありません。土地値から解体費と残置物処分費を引き、そこから業者の利益分を引いた額です。このサイトの計算機では、差し引き後の額の55〜80%を目安にしています（2026年9月時点）。地価が低い地域ほど、土地値に対する割合は下がります。

建物が新しめでも、土地値だけで査定されますか

築20年以内で状態がよければ、建物に値段が付く場合があります。買取業者がリフォームして転売する前提です。築40年を超えた木造住宅は、解体前提で土地値の査定になるのが一般的です。

再建築不可かどうかは、どこで分かりますか

市区町村の建築指導課で、前面道路が建築基準法上の道路かどうかを確認できます。敷地が道路に2m以上接していない場合は再建築不可です。43条2項の認定や許可で建て替えられる場合があるため、あわせて聞いてください。

査定額が地価公示から出した土地値より大幅に低いのはなぜですか

解体費、残置物処分費、業者の利益分が引かれているためです。再建築不可、がけ地、越境などがあれば、さらに下がります。査定書に内訳がなければ、土地値、解体費、処分費に分けて説明を求めてください。

買取価格が0円と言われました。どうすればよいですか

土地値が解体費と処分費を下回っている状態です。建物を残したまま仲介で買主を探す方法、隣地の所有者に売る方法があります。土地を手放すだけなら、相続土地国庫帰属制度の対象になるか法務局に相談できます。

空き家の買取価格はどう決まりますか

3つの売り方の比較

項目	仲介で売る	買取で売る	そのまま持つ
現金になるまで	目安は3〜6か月です。買い手が見つかるまで進みません。	目安は数日〜1か月です。査定額に納得すれば契約に進みます。	—
手元に残る額	市場価格に近い金額です。仲介手数料が引かれます。	市場価格より低くなります。仲介手数料はかかりません。	固定資産税と管理費が毎年かかります。
向いている場合	駅に近い、建物がまだ使えるなど、買い手が見込める家	早く手放したい場合。傷みや家財があり、そのままでは売りにくい家	子どもが使う予定があるなど、手放さない理由がある場合
気をつけること	売れ残ると値下げが続きます。引き渡し後の不具合に責任を負う場合があります。	提示額は業者で差が出ます。2社以上で比べてください。	管理が行き届かないと、特定空家等に指定される場合があります。

仲介手数料の上限

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。 800万円以下の物件は、税込33万円まで受け取れる決まりがあります（2024年7月から）。根拠は宅地建物取引業法46条と、国土交通省の告示です。

特定空家等または管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が上がるため、持ち続ける場合にも費用がかかります。

古い空き家の買取価格は、土地値から解体費と残置物処分費を引き、業者の利益分を引いた額です。建物には値段が付かないため、土地値が出発点になります。土地値が解体費と処分費を下回る物件は、買取価格が0円になり、買取は成立しません。

こんな場合は診断へ

買取業者の査定額が、なぜその金額なのか説明を受けていない
土地の広さと地価から、自分で土地値を出したことがない
前面道路が狭く、再建築できるかどうか分からない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で市ごとの地価と解体費から買取価格の目安を出せます。入力は約3分です。

土地の値段から解体費や処分費を引いて買取価格が決まるイメージ

買取価格の式

買取価格は、次の順で決まります。

土地値を出す（地価 × 土地面積）
解体費を引く
残置物処分費を引く
残った額から、業者の利益とリスク分を引く

築40年を超えた木造住宅は、建物の価値がほぼ0円と見なされます。買主は建物を壊して土地を使う前提で価格を付けます。査定書に「建物価格0円」と書かれるのは、このためです。

業者は買い取った後に解体し、更地にして転売します。転売価格が土地値です。そこから自分の費用と利益を引いた額が、売主に払える上限になります。

土地値の調べ方

土地値の目安は、公的な価格から自分で出せます。国土交通省の不動産情報ライブラリで、地価公示と実際の取引価格を地図で見られます。地価公示は毎年1月1日時点の価格で、3月に公表されます。

路線価は国税庁が公表する相続税用の価格です。道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。路線価図は国税庁のサイトで無料で見られます。

土地値の目安は「1㎡あたりの価格 × 土地面積」です。地価公示が1㎡あたり5万円、土地が200㎡なら、土地値は約1,000万円です。角地や広い道路に面した土地は高く、旗竿地や傾斜地は低くなります。

解体費と処分費

木造住宅の解体費は、延床面積に坪単価を掛けて出します。坪単価は地域と業者で差があり、都市部ほど高くなります。このサイトの計算機では、市ごとの相場か、地価からの推計値を使います。

残置物処分費は、家財の量で決まります。家具と家電が一通り残った家で、約15万円からが目安です（2026年9月時点、このサイトの計算機の設定値）。仏壇や大型家具が多いと増えます。

買取では、業者がこの2つを買取価格から差し引きます。売主が先に片付ければ、処分費の分だけ買取価格は上がります。解体を自分で手配しても、業者が引く額と同じ程度の費用がかかります。

業者の利益分

業者は、土地値から解体費と処分費を引いた額を、そのまま払いません。転売までの期間の金利、測量や登記の費用、売れ残るリスクを見込みます。そのうえで自社の利益を乗せます。

このサイトの計算機では、業者の利益とリスク分を引いた後に残る割合を55〜80%としています（2026年9月時点）。土地値から解体費と処分費を引いた額が1,000万円なら、買取価格は約550万〜800万円です。

割合は業者の方針で変わります。転売先を確保している業者は高く、在庫として持つ業者は低くなります。複数の業者に査定を頼むと、この差が金額で見えます。

再建築不可の場合

建築基準法43条は、建物の敷地が道路に2m以上接することを求めています。この条件を満たさない土地は、今の建物を壊すと新しい建物を建てられません。これが再建築不可です。

再建築不可の土地は、買主が建て替えられないため、値段が下がります。相続税の評価でも、道路に接しない土地は通路を作る費用分として最大40%を減額します（国税庁 No.4620）。売買では、これより下がる場合が多くあります。

このサイトの計算機では、再建築不可の場合、土地値から解体費と処分費を引いた額を6割にして計算します。土地値1,000万円、解体費と処分費が200万円なら、800万円の6割で480万円が基準です。買取価格は約264万〜384万円になります。

建築基準法43条2項の認定か許可を受けると、建て替えられる場合があります。幅4m以上の通路に接している土地や、周囲に広い空地がある土地が対象です。窓口は市区町村の建築指導課です。認定や許可の見込みがあれば、査定の前に確認してください。確かめ方は再建築不可の空き家は売れますかにあります。

買取が成立しない場合

土地値が解体費と処分費を下回ると、業者は買い取っても損をします。この場合、買取価格は0円か、売主が費用を払う条件になります。地価が1㎡あたり1万円前後の地域で、土地が150㎡なら土地値は約150万円です。解体費が約180万円なら、買取は成立しません。

この場合は、建物を残したまま仲介で買主を探す方法があります。隣地の所有者に声をかける方法もあります。進め方は隣の人に土地を売るときの進め方と価格に書いています。土地を手放すだけなら、相続土地国庫帰属制度の対象になるか、法務局に相談できます。

買取が成立するかどうかは、空き家の診断で市ごとの地価と解体費から確かめられます。

計算例

このサイトの計算機で出した数字です（2026年9月時点）。延床面積と土地面積は、市ごとの設定値を使っています。買取価格は、業者の利益分を引いた後の割合55〜80%で幅を出しています。

大阪市（地価30.1万円/㎡）

延床112㎡、土地180㎡の木造住宅です。土地値は約5,416万円、解体費は約247万円（地価からの推計）、残置物処分費は15万円です。

差し引き後の額: 約5,154万円
買取価格の目安: 約2,835万〜4,123万円
再建築不可の場合: 約1,701万〜2,474万円

地価が高い市では、解体費の影響は小さく、業者の利益分の差が金額で大きく出ます。

高知市（地価7.1万円/㎡）

延床118㎡、土地180㎡の木造住宅です。土地値は約1,278万円、解体費は約182万円、残置物処分費は15万円です。

差し引き後の額: 約1,081万円
買取価格の目安: 約595万〜865万円
再建築不可の場合: 約357万〜519万円

宮崎市（地価4.8万円/㎡）

延床115㎡、土地200㎡の木造住宅です。土地値は約960万円、解体費は約171万円、残置物処分費は15万円です。

差し引き後の額: 約775万円
買取価格の目安: 約426万〜620万円
再建築不可の場合: 約256万〜372万円

地価が低い市では、土地値に占める解体費の割合が大きくなります。宮崎市の例では、解体費と処分費で土地値の約19%が消えます。

査定額の見方

業者の査定書には、買取価格だけが書かれている場合があります。その場合は、土地値、解体費、処分費の内訳を聞いてください。内訳を出さない業者は、比較の対象から外します。

自分で出した土地値と、業者の土地値を比べます。業者の土地値が地価公示の半分以下なら、その理由を聞きます。再建築不可、がけ地、越境など、理由がある場合は説明を受けられます。

解体費の見積もりは、解体業者からも別に取ります。買取業者が引く解体費と、実際の見積もりの差が、交渉の材料になります。

まずやること

登記事項証明書で土地の面積と名義を確認する
不動産情報ライブラリで、地価公示と近くの取引価格を調べる
前面道路の幅と、敷地が道路に接する長さを測る。2m未満なら市の建築指導課に相談する
「地価 × 面積 − 解体費 − 処分費」で差し引き後の額を出す
買取業者2社以上に査定を頼み、内訳を並べて比べる

相談先

再建築の可否と43条の認定・許可は、市区町村の建築指導課
地価公示と取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリ
路線価は、国税庁の路線価図
買取業者の免許は、国土交通省の宅地建物取引業者検索
市ごとの解体費と買取価格の目安は、このサイトの空き家の診断

よくある質問

Q. 買取価格は土地値の何割になりますか: 一律の割合はありません。土地値から解体費と残置物処分費を引き、そこから業者の利益分を引いた額です。このサイトの計算機では、差し引き後の額の55〜80%を目安にしています（2026年9月時点）。地価が低い地域ほど、土地値に対する割合は下がります。
Q. 建物が新しめでも、土地値だけで査定されますか: 築20年以内で状態がよければ、建物に値段が付く場合があります。買取業者がリフォームして転売する前提です。築40年を超えた木造住宅は、解体前提で土地値の査定になるのが一般的です。
Q. 再建築不可かどうかは、どこで分かりますか: 市区町村の建築指導課で、前面道路が建築基準法上の道路かどうかを確認できます。敷地が道路に2m以上接していない場合は再建築不可です。43条2項の認定や許可で建て替えられる場合があるため、あわせて聞いてください。
Q. 査定額が地価公示から出した土地値より大幅に低いのはなぜですか: 解体費、残置物処分費、業者の利益分が引かれているためです。再建築不可、がけ地、越境などがあれば、さらに下がります。査定書に内訳がなければ、土地値、解体費、処分費に分けて説明を求めてください。
Q. 買取価格が0円と言われました。どうすればよいですか: 土地値が解体費と処分費を下回っている状態です。建物を残したまま仲介で買主を探す方法、隣地の所有者に売る方法があります。土地を手放すだけなら、相続土地国庫帰属制度の対象になるか法務局に相談できます。

査定は2社以上で比べる

買取の提示額は、業者によって差が出ます。複数の金額を見てから決めてください。市ごとの解体費との比較は、市区町村のページに載せています。

建物を残したまま、無料で査定を頼む

広告当サイトは提携先から報酬を受け取ることがあります。査定は無料で、依頼しても売る義務はありません。

お住まいの市の条件で計算する

建物を残して売った場合の手取りと、解体した場合の自己負担を、市の地価と補助制度から計算します。所要時間は1分です。名前や連絡先の入力はありません。

お住まいの地域の条件で診断する

出典

記事の内容は、2026年10月5日時点の各出典にもとづいています。