再建築不可かどうかは、どこで分かりますか

市区町村の建築指導課で、前面道路が建築基準法42条のどの道路に当たるかを照会できます。敷地が道路に2m以上接していなければ再建築不可です。登記事項証明書と公図、あれば測量図を持参すると早く分かります。

再建築不可の家は、リフォームして住めますか

既存の建物を改修して住むことはできます。骨組みを残した改修が中心で、工事の範囲によっては確認申請が必要です。工事の前に、市区町村の建築指導課か建築士に確認してください。

隣の家に売るときは、いくらが目安ですか

隣地と一つにすると接道義務を満たし、通常の土地として使えます。この場合の価格は、再建築不可の減額を受けにくく、通常の土地値に近づきます。ただし相手は一人なので、交渉の余地は大きくなります。土地家屋調査士に境界を確定してもらってから話を進めてください。

43条2項の許可は、売主が取ってから売るべきですか

許可は建築計画に対して出るため、建物の計画がない段階では取れないのが一般的です。売る前にできるのは、建築指導課で許可の見込みを聞き、その内容を買主に伝えることです。見込みがあるだけで、買主の範囲は広がります。

買取業者に「負担金を払ってほしい」と言われました

土地値が解体費と処分費を下回る場合、買取業者が費用の負担を求めることがあります。すぐに応じず、隣地の所有者への売却や、別の買取業者の査定を先に取ってください。相続で取得した土地なら、相続土地国庫帰属制度の対象になるか法務局に相談する方法もあります。

再建築不可の空き家は売れますか

3つの売り方の比較

項目	仲介で売る	買取で売る	そのまま持つ
現金になるまで	目安は3〜6か月です。買い手が見つかるまで進みません。	目安は数日〜1か月です。査定額に納得すれば契約に進みます。	—
手元に残る額	市場価格に近い金額です。仲介手数料が引かれます。	市場価格より低くなります。仲介手数料はかかりません。	固定資産税と管理費が毎年かかります。
向いている場合	駅に近い、建物がまだ使えるなど、買い手が見込める家	早く手放したい場合。傷みや家財があり、そのままでは売りにくい家	子どもが使う予定があるなど、手放さない理由がある場合
気をつけること	売れ残ると値下げが続きます。引き渡し後の不具合に責任を負う場合があります。	提示額は業者で差が出ます。2社以上で比べてください。	管理が行き届かないと、特定空家等に指定される場合があります。

仲介手数料の上限

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。 800万円以下の物件は、税込33万円まで受け取れる決まりがあります（2024年7月から）。根拠は宅地建物取引業法46条と、国土交通省の告示です。

特定空家等または管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が上がるため、持ち続ける場合にも費用がかかります。

再建築不可の空き家も売れます。買主は隣地の所有者か、再建築不可を専門に扱う買取業者が中心です。価格は通常の物件の5〜7割程度が目安です（三菱地所リアルエステートサービス、2026年9月時点）。建築基準法43条2項の認定や許可を受けられれば、建て替え可能な土地として売れる場合があります。

こんな場合は診断へ

前面道路の幅が4m未満で、建て替えられるかどうか聞いたことがない
敷地が道路に接している部分が2mより狭い、または道路に接していない
不動産会社に「再建築不可なので値段が付かない」と言われた

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で再建築不可の条件を入れて買取価格の目安を出せます。入力は約3分です。

隣地と敷地を合わせるイメージ

再建築不可とは

建築基準法43条1項は、建物の敷地が道路に2m以上接することを求めています。これが接道義務です。この条件を満たさない敷地では、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。隣とつながった長屋の場合は長屋・連棟式の家は売れますかに書いています。

接道義務の「道路」は、建築基準法42条で定められた道路です。幅4m以上の公道や、位置指定道路などが該当します。見た目は道でも、建築基準法上の道路でない通路があります。この通路にしか接していない敷地は、再建築不可です。私道の持分と、通行や掘削の承諾は私道にしか接していない家は売れますかに書いています。

建築基準法は1950年に施行されました。それより前に建った家や、その後の区画整理で袋地になった土地に、再建築不可が残っています。相続した実家が該当するかどうかは、市区町村の建築指導課で確認できます。

まず確認する3つのこと

再建築不可と言われても、確認すると建て替えられる場合があります。次の3つを先に調べてください。

前面道路が2項道路かどうか

幅4m未満でも、建築基準法42条2項の指定を受けた道路があります。2項道路に接している敷地は、道路の中心線から2m後退すれば建て替えられます。この後退をセットバックと呼びます。

中野区の説明では、2項道路は「現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの」です。指定の有無は、市区町村の窓口で道路の種別を照会すると分かります。

43条2項の認定か許可を受けられるか

道路に接していない敷地でも、建築基準法43条2項の認定か許可で建てられる場合があります。1号の認定は、幅4m以上の道に2m以上接し、用途と規模が基準に合う建物が対象です。2号の許可は、周囲に広い空地がある場合などに、建築審査会の同意を得て出されます。

名古屋市の例では、幅4m以上の農道に接する場合や、幅0.9m以上4m未満の道に接する場合が許可の対象に挙がっています。基準は自治体ごとに違います。売る前に建築指導課で見込みを聞いてください。許可の見込みがあるだけで、買主の範囲が広がります。

敷地の接道部分の長さ

道路に接していても、接する部分が2m未満なら再建築不可です。旗竿地の竿の部分が1.8mしかない例があります。測量図か現地で、接道部分の幅を測ってください。隣地から数十cmを買い足すと2mを満たす場合があります。

価格の目安

再建築不可の物件は、買主が建て替えられないため、価格が下がります。三菱地所リアルエステートサービスは、売却相場を通常の物件の5〜7割程度としています（2026年9月時点）。駅に近い土地や、リフォームして住める建物は、これより高くなる場合があります。

相続税の評価でも、道路に接しない土地は減額されます。国税庁の通達では、通路を作る費用分として、評価額の40%を上限に控除します（国税庁 No.4620）。売買価格の下げ幅は、この評価よりも大きい場合が多くあります。

このサイトの計算機では、再建築不可の場合、土地値から解体費と処分費を引いた額を6割にして買取価格を出します。土地値1,000万円、解体費と処分費が200万円なら、800万円の6割で480万円が基準です。業者の利益分を引いて、買取価格は約264万〜384万円になります。

誰に売れるか

隣地の所有者

隣地の所有者は、最も高く買える相手です。隣の土地と一つにすれば、接道義務を満たし、建て替えられる土地になるためです。隣地から見れば、買った瞬間に土地の価値が上がります。

隣地の所有者が複数いる場合は、それぞれに声をかけます。境界が確定していないと話が進まないため、先に土地家屋調査士に境界の確定を依頼します。

価格の決め方と契約の進め方は隣の人に土地を売るときの進め方と価格に書いています。診断では、道が狭い土地は「隣にこそ価値がある家」と判定されます。

再建築不可を専門に扱う買取業者

再建築不可の物件を専門に買い取る業者があります。建物をリフォームして賃貸に出す、隣地と合わせて転売する、といった出口を持っています。一般の不動産会社が断る物件でも、査定が出ます。

業者を選ぶときは、国土交通省の宅地建物取引業者検索で免許を確認します。査定額の根拠として、土地値、解体費または改修費、業者の利益分の内訳を聞いてください。内訳を出さない業者は比較から外します。

リフォーム前提で住む個人

再建築不可でも、既存の建物を改修して住むことはできます。骨組みを残した改修が中心で、工事の範囲によっては確認申請が必要です。安く家を持ちたい個人が、仲介で買う場合があります。

建物の状態がよく、駅や生活道路に近い場合に向いています。老朽化が進んだ建物では、この買主は付きにくくなります。

通行の権利

道路に接していない袋地には、公道に出るために周りの土地を通行する権利があります（民法210条）。囲繞地通行権と呼びます。通行の場所と方法は、周りの土地に最も損害の少ないものを選びます。通行する側は、損害に対して償金を払います（民法211条、212条）。

通行できることと、建て替えられることは別です。通行権があっても、接道義務を満たさなければ再建築不可のままです。買主にはこの違いを説明する必要があります。

計算例

このサイトの計算機で出した数字です（2026年9月時点）。延床面積と土地面積は市ごとの設定値で、買取価格は業者の利益分を引いた後の割合55〜80%で幅を出しています。

高松市（地価6.2万円/㎡）

延床115㎡、土地175㎡の木造住宅です。土地値は約1,085万円、解体費は約181万円、残置物処分費は15万円です。

通常の買取価格の目安: 約489万〜711万円
再建築不可の場合: 約293万〜427万円

千葉市（地価12万円/㎡）

延床110㎡、土地160㎡の木造住宅です。土地値は約1,920万円、解体費は約206万円、残置物処分費は15万円です。

通常の買取価格の目安: 約934万〜1,359万円
再建築不可の場合: 約561万〜815万円

再建築不可による減額は、地価が高い市ほど金額が大きくなります。隣地の所有者に売る場合は、この減額分を取り戻せる可能性があります。

まずやること

市区町村の建築指導課で、前面道路の種別（42条の何項か）を照会する
敷地が道路に接する部分の幅を測る。2m未満なら、隣地からの買い足しを検討する
43条2項の認定・許可の見込みを、建築指導課で聞く
隣地の所有者に、買う意思があるか声をかける
再建築不可を扱う買取業者2社以上に査定を頼み、内訳を比べる

相談先

道路の種別と43条2項の認定・許可は、市区町村の建築指導課
境界の確定と接道部分の測量は、土地家屋調査士
買取業者の免許は、国土交通省の宅地建物取引業者検索
相続税評価の減額は、税務署か税理士
市ごとの買取価格の目安は、このサイトの空き家の診断

よくある質問

Q. 再建築不可かどうかは、どこで分かりますか: 市区町村の建築指導課で、前面道路が建築基準法42条のどの道路に当たるかを照会できます。敷地が道路に2m以上接していなければ再建築不可です。登記事項証明書と公図、あれば測量図を持参すると早く分かります。
Q. 再建築不可の家は、リフォームして住めますか: 既存の建物を改修して住むことはできます。骨組みを残した改修が中心で、工事の範囲によっては確認申請が必要です。工事の前に、市区町村の建築指導課か建築士に確認してください。
Q. 隣の家に売るときは、いくらが目安ですか: 隣地と一つにすると接道義務を満たし、通常の土地として使えます。この場合の価格は、再建築不可の減額を受けにくく、通常の土地値に近づきます。ただし相手は一人なので、交渉の余地は大きくなります。土地家屋調査士に境界を確定してもらってから話を進めてください。
Q. 43条2項の許可は、売主が取ってから売るべきですか: 許可は建築計画に対して出るため、建物の計画がない段階では取れないのが一般的です。売る前にできるのは、建築指導課で許可の見込みを聞き、その内容を買主に伝えることです。見込みがあるだけで、買主の範囲は広がります。
Q. 買取業者に「負担金を払ってほしい」と言われました: 土地値が解体費と処分費を下回る場合、買取業者が費用の負担を求めることがあります。すぐに応じず、隣地の所有者への売却や、別の買取業者の査定を先に取ってください。相続で取得した土地なら、相続土地国庫帰属制度の対象になるか法務局に相談する方法もあります。

査定は2社以上で比べる

買取の提示額は、業者によって差が出ます。複数の金額を見てから決めてください。市ごとの解体費との比較は、市区町村のページに載せています。

建物を残したまま、無料で査定を頼む

広告当サイトは提携先から報酬を受け取ることがあります。査定は無料で、依頼しても売る義務はありません。

お住まいの市の条件で計算する

建物を残して売った場合の手取りと、解体した場合の自己負担を、市の地価と補助制度から計算します。所要時間は1分です。名前や連絡先の入力はありません。

お住まいの地域の条件で診断する

出典

記事の内容は、2026年10月9日時点の各出典にもとづいています。