私道にしか接していない家は売れますか

通行の権利と2つの最高裁判決

持分がない場合に最初に問題になるのは、通行です。最高裁判所は、2つの判決で通行の権利を示しています。

平成9年の判決は、川崎市の分譲地にある幅4mの位置指定道路の事案です。住民は30年以上、徒歩と自動車で通行していました。道の所有者が簡易ゲートなどを設け、裁判所は妨害の排除を認めました。

平成12年の判決は、結論が逆です。道は、徒歩と二輪車だけで使われてきた未舗装の道でした。請求した人は土地を使っておらず、賃貸の駐車場にする目的で車止めの撤去を求めていました。裁判所は、撤去の請求を認めませんでした。

歩いて通れることと、車で通れることは分けて確かめます。買主が車を使う前提なら、これまで車が通ってきた道かどうかを売る前に整理します。

掘削と配管の権利は2023年に変わりました

水道管やガス管を引き直すには、私道を掘る工事が要ります。令和5年4月1日に施行された改正民法は、この権利を条文にしました（213条の2）。

法務省の資料は、承諾料について次のように書いています。設備の設置を承諾することへの承諾料を求められても、応ずる義務はないという内容です。ガイドラインの概要も、設備設置権が成立する場合は承諾書がなくても民法上は設備を設置できると明記しています。

改正の前にも、裁判例があります。東京地方裁判所の平成31年3月19日の判決では、私道の所有者側が掘削の承諾料として399万6,000円を求めていました。裁判所は、承諾料の有無にかかわらず承諾の義務を認めました（不動産適正取引推進機構 RETIO 126号）。

承諾料の公的な相場は見当たりません。同じ号には、10万〜30万円程度を払う例があるという業者の意見が載っています。統計の数字とは違います。

共有の私道で工事をするときの同意

持分がある場合は、工事にだれの同意が要るかが問題になります。法務省の研究会は、所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版、令和4年6月）で37の事例を示しています。全体を共有する共同所有型の私道では、次のとおりです。

改正民法は、形状や効用の著しい変更を伴わない変更を、持分の過半数で決められるようにしました（251条、252条）。所在が分からない共有者がいる場合は、裁判所の決定を得て、残りの共有者で決める制度があります。相互持合型の私道は、事例が別に載っています。

持分がない場合の買い手とローン

買主が住宅ローンを使えないと、買える人が減ります。フラット35の基準は、接道を次のように定めています（住宅金融支援機構、2026年10月1日更新）。

「住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2m以上接することとします。」

基準の文面に、私道の持分や承諾書の記載はありません。民間の金融機関の審査の基準は、公表されていません。不動産適正取引推進機構は、売買契約の前に私道の所有者から承諾書を取っておくことが肝要だと書いています。

買い手は3つに分かれます。

承諾書は、宛名にも注意が要ります。東京地方裁判所の平成30年12月20日の判決は、前の所有者宛ての承諾書が争いになった事案です（RETIO 117号）。買主宛ての承諾書を出すかどうかを、契約の前に決めておきます。

私道の所有者と合意できれば、持分の一部を買い取る方法もあります。価格は当事者の合意で決まります。隣地の所有者に売る進め方は隣の人に土地を売るときの進め方と価格にまとめています。仲介と買取の違いは空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですかに書いています。

私道の持分にかかる税金

私道の持分も、相続税の対象になる財産です。国税庁は、私道の評価を次のように示しています（No.4622、令和8年4月1日現在）。

固定資産税は、公共の用に供する道路が非課税です（地方税法348条2項5号）。東京都は、23区の私道について申告が必要だと案内しています。年内に申告し、都税事務所が利用状況を確認すると、翌年4月に始まる年度から非課税になります。

要件は自治体によって違います。東京都は、行き止まりの私道について、2以上の家屋の用に供され、幅が4.0m以上あることなどを挙げています。大阪市の要領は、袋小路でないことを要件にしています。相続した年に、市区町村の資産税の窓口で確かめてください。

道路に接していない敷地の解体補助

私道が建築基準法上の道路に当たらない場合、敷地は無接道の扱いになります。無接道の敷地にある空き家に、解体費の補助を上乗せしている市があります。

このサイトに載せている104市区の条件を見ると、無接道の敷地に触れているのは13市区です（2026年10月時点）。受付を終えた市も数に入れています。

どの市も、道路に接していないことだけでは対象になりません。墨田区は、区の調査で不良住宅と判定されることが条件です。越谷市は、市が特定空家等に認定した空き家に限っています。

反対の例もあります。江戸川区の耐震の除却助成は、建築基準法の接道要件を満たしていることが条件です。同じ無接道でも、制度によって扱いが分かれます。

条件と申請の順番は、市ごとのページに載せています。

• 墨田区のページ
• 板橋区のページ
• 川口市のページ
• 越谷市のページ

ほかの市は全国の空き家解体補助金一覧で探せます。

まずやること

1. 法務局で公図と登記事項証明書を取り、前の道の所有者と持分を確かめる
2. 市区町村の建築指導課で、前の道が建築基準法42条のどの道路に当たるかを聞く
3. 持分が親の名義のままなら、宅地と一緒に相続登記をする
4. 持分がない場合は、私道の所有者に通行と掘削の承諾書を出してもらえるかを聞く
5. 仲介の会社と買取業者の両方に、私道の状況を伝えて査定を頼む
6. 解体を考える場合は、市の補助金に無接道の区分があるかを調べる