境界がはっきりしない土地は売れますか

確定測量の費用と期間

確定測量は、土地家屋調査士が隣接するすべての土地の所有者と立ち会い、境界を確認して図面と杭を作る作業です。道路に面している場合は、道路を管理する市区町村との立ち会いも必要になります。

日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイド（2022年度アンケート）に、市街地の宅地180.00㎡の例があります。隣接6筆と道路の筆界を確認し、地積更正登記まで行う内容です。報酬の平均は390,316円、中央値は372,584円です（税抜）。隣接地の数や、官民の境界の有無で額は変わります。

期間は、隣接地の所有者全員の日程が合うかで決まります。相続で所有者が複数になっている隣地があると、連絡だけで数か月かかることがあります。

隣が立ち会ってくれないときの筆界特定制度

隣の所有者が立ち会いを断る、または連絡が取れない場合は、法務局の筆界特定制度が使えます。土地の所有者として登記されている人などが、土地を管轄する法務局に申請します。筆界特定登記官が、外部の筆界調査委員の意見をもとに、現地で筆界の位置を特定します。

手数料は、自分の土地と相手の土地の固定資産評価額を足して2で割り、5%を掛けた額をもとに計算します。この額が100万円までは、10万円ごとに800円です。両方の土地の評価額の合計が4,000万円なら、手数料は8,000円になります。

測量を専門家に委託する場合、その費用は申請人の負担です。東京法務局は、概ね50万円から80万円の間のものが多いと案内しています。標準処理期間は9か月で、事案によってはこれを超えます。

筆界特定の結果は、裁判の判決と違い、あとから争うこともできます。それでも、法務局が現地で線を示した記録が残るため、売買では買主の安心材料になります。共有者の一人だけでも申請できます。

越境した枝や塀はどうしますか

境界を測ると、隣の木の枝が越えてきている、塀が数センチ入り込んでいる、といったことが分かります。売買では、こうした越境を「越境の覚書」にして、買主に引き継ぐのが一般的です。

隣地の木の枝は、2023年4月1日の民法改正で扱いが変わりました。所有者に切除を求めても相当の期間内に切らない場合、所有者が分からない場合、急迫の事情がある場合は、自分で切り取れます（民法第233条）。横浜市は、相当の期間の目安を基本的には2週間程度と案内しています。

測量費と土地の値段を比べる

確定測量に約39万円かけるかどうかは、土地の値段との比で考えます。たとえば富山市の住宅地の平均地価は1㎡あたり約43,600円で、30坪（約99㎡）なら約430万円です。測量費は土地値の1割近くになります。奈良市は1㎡あたり約102,200円で、同じ広さなら約1,010万円です。測量費は4%ほどです。

土地値が低い地域では、測量してから仲介で売るより、現況のまま買取に出したほうが手取りが多くなることがあります。市ごとの地価は市区町村ごとの補助金と地価にあります。前の道が狭くて建て替えられない土地は、隣にこそ価値がある家のタイプに当たります。

まずやること

1. 法務局で登記事項証明書、公図、地積測量図を取る。地積測量図がない土地も多い
2. 現地で境界標（杭、プレート、鋲）を探す。写真を撮っておく
3. 仲介と買取の両方に査定を頼み、測量費を誰が持つかを聞く
4. 仲介で売るなら土地家屋調査士に確定測量を依頼する。隣が応じない場合は筆界特定制度を検討する
5. 越境があれば覚書を作り、買主に引き継ぐ