長屋・連棟式の家は売れますか

2026年4月に変わった決議の決まり

区分所有法は改正され、令和8年4月1日に施行されました（令和7年法律第47号）。法務省の資料から、長屋に関係しそうな点を拾います。

法務省の資料は、マンションを例に説明しています。長屋への当てはめは書かれていません。隣の所有者と連絡が取れない場合は、この制度を使えるかどうかを弁護士に相談してください。相続人同士で連絡が取れない場合は相続人の一人と連絡が取れないとき、実家は売れますかに書いています。

単独で建て替えできない場合

長屋の一戸を買っても、買主が自由に建て替えられるとは限りません。理由は3つあります。

1. 建物の決まり。建替えには、ほかの所有者との合意か決議が要ります
2. 敷地の決まり。建物の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法、国土交通省）
3. 残る建物への影響。切り離したあとの建物が、高さなどの制限に合わなくなる場合があります

切り離したあとは、自分の敷地だけでこの条件を満たす必要があります。敷地が道路に2m以上接していなければ、新しい家を建てられません。接道の決まりは再建築不可の空き家は売れますかに書いています。

解体工事には届出も要ります。床面積の合計が80㎡以上の建物の解体は、着手の7日前までに都道府県知事へ届け出ます（建設リサイクル法、国土交通省）。

3つの売り方の比較

長屋の売り方は3つあります。

最初に声をかける相手は、隣の所有者です。隣の所有者は、買い足すことで住まいを広げられます。棟の全部を一人が持てば、解体も建替えも単独で決められます。話の進め方は隣の人に土地を売るときの進め方と価格にまとめています。

全戸をまとめて売ると、買主は一棟と敷地の全部を手に入れます。買主は、ほかの所有者の同意を取らずに解体や建替えを決められます。代金の分け方は、契約の前に所有者の間で書面にします。

隣と話ができない場合は、自分の住戸だけを買取業者に売ります。査定を頼むときは、長屋の取引の経験があるかを聞いてください。仲介と買取の違いは空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですかに書いています。

安い値段で売る場合は、税の特例を確かめます。都市計画区域内の低未利用土地等を500万円以下で売ると、譲渡所得から100万円を引ける特例があります（国税庁 No.3226）。市街化区域などでは800万円以下が対象です。売った年の1月1日で所有期間が5年を超えることなどが条件で、令和10年12月31日までの売却が対象です。使えるかどうかは、税務署に確かめてください。

住宅ローンが付きにくい理由

買主が住宅ローンを使えないと、買える人が減ります。長屋が売りにくい理由の一つです。

フラット35の中古住宅の基準を見ます（住宅金融支援機構、2026年10月1日更新）。

連続建ては、基準で認められた建て方です。長屋という理由だけでは、対象外になりません。古い長屋では、接道、床面積、耐震の基準を満たすかどうかを確かめます。

民間の金融機関の審査の基準は、公表されていません。国土交通省のモデル事業に参加した事業者の資料には、次の記述があります。金融機関は、道路に接していないなどの再建築不可の物件の担保価値を、低く見積もるのが一般的だという内容です。単独で建て替えられない長屋も、同じ見方をされる場合があります。

相続空き家の3,000万円控除と長屋

相続した空き家を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例があります。長屋は、登記の形によって対象から外れます。

国税庁は、対象になる家屋の条件を3つ挙げています（No.3306、令和8年4月1日現在）。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

住戸ごとに区分所有建物として登記されている長屋は、2つ目の条件を満たしません。登記事項証明書を持って、税務署か税理士に確かめてください。特例の全体は空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかに書いています。

長屋を解体する場合の補助金

長屋の解体に補助金を出すかどうかは、市によって違います。このサイトに載せている101市区の条件を見ると、長屋に触れているのは22市区です（2026年10月時点）。20市区は長屋を対象に含め、2市は対象外としています。受付を終えた市も数に入れています。

茨木市、堺市、八尾市は、一棟の全部を解体することを条件にしています。自分の住戸だけを壊す工事は、対象になりません。茨木市は、所有者が複数いる場合に同意を求めています。高槻市も長屋を対象に含め、住宅の全部を取り壊す工事を条件にしています。尼崎市は、切離しを伴う長屋に別の上限を設けている例です。

茨木市、堺市、八尾市の補助は、古い木造住宅の耐震の制度です。耐震診断の結果などの条件があります。条件と申請の順番は、市ごとのページに載せています。

• 茨木市のページ
• 堺市のページ
• 八尾市のページ
• 高槻市のページ
• 尼崎市のページ

ほかの市は全国の空き家解体補助金一覧で探せます。

まずやること

1. 法務局で建物と土地の登記事項証明書を取り、登記の形と名義を確かめる
2. 隣の住戸の登記事項証明書も取り、所有者を確かめる
3. 隣の所有者に、売る考えがあることを伝え、買う意思や一緒に売る意思を聞く
4. 長屋の取引の経験がある不動産会社と買取業者に、査定を頼む
5. 解体する場合は、棟の所有者全員の同意を書面で取り、市の補助金を調べる
6. 3,000万円控除を使いたい場合は、登記事項証明書を持って税務署に確かめる