相続人の一人と連絡が取れないとき、実家は売れますか

住所が分からない場合の不在者財産管理人

住所をたどっても行方が分からない相続人には、家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらいます。管理人は、家庭裁判所の許可を得たうえで、不在者に代わって遺産分割や不動産の売却をします（裁判所）。

費用はいくらかかりますか

裁判所が公表している金額は次のとおりです（2026年10月時点）。

予納金は、管理の費用と管理人の報酬に充てるお金です。東京家庭裁判所は、不在者に預貯金や現金が十分にない場合に、原則として30万円から50万円が必要になると案内しています。具体的な金額は、申立てのあとに担当者から知らされます。

予納金は戻ってくる場合があります。札幌家庭裁判所は、管理費用や報酬を支払える流動資産が不在者の財産にできた場合は還付されるとしています。できなかった場合は、全額か一部が還付されないことがあります。

家が売れて不在者の取り分が現金になると、この「流動資産ができた場合」に当たる可能性があります。還付するかどうかは裁判所が決めます。売れる見込みの薄い家では、予納金が戻らない前提で考えます。

期間はどれくらいですか

選任までの標準的な期間は、裁判所の全国向けのページには書かれていません。名古屋家庭裁判所の手続案内は、申立て後の審理から審判までを約1〜2か月の目安としています。この資料は切手の額面が古く、作成から年数がたっています。期間は裁判所と事案で変わるため、申立ての前に管轄の家庭裁判所に確かめてください。

選任のあとも手続きは続きます。管理人が遺産分割協議に加わるには、権限外行為許可が要ります。家を売る場合も同じです。売却までの期間は、選任の期間に、協議と許可の期間を足して見込みます。

管理人を立てても、不在者の取り分は残ります

管理人は不在者の財産を守る立場です。大阪家庭裁判所の手引きは、少なくとも不在者の法定相続分が確保されていなければ、遺産分割協議の許可は出せないとしています。

管理人を立てても、ほかの相続人だけで代金を分けることはできません。不在者の取り分は、不在者のために残されます。名古屋家庭裁判所の案内では、管理は不在者が現れるか、死亡が確認されるときまで続きます。

大阪家庭裁判所の本庁は、原則として申立人の推薦を受けず、利害関係のない弁護士を管理人に選んでいます。親族を候補者にできるかどうかは、裁判所によって違います。

生死が7年間分からない場合の失踪宣告

生死が7年間明らかでない人については、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てられます。災害や事故などの危難に遭った人は、危難が去ったあと1年間です。失踪宣告を受けた人は、法律上、死亡したものとみなされます（裁判所）。

費用は、収入印紙800円分、連絡用の郵便切手、官報公告料5,298円です（裁判所、2026年10月時点）。東京家庭裁判所の案内では、郵便切手は合計4,580円分です。

名古屋家庭裁判所の案内では、裁判所が官報などで届出を催告する期間は3か月以上です。危難失踪は1か月以上です。催告の手続き全体の目安は約6か月としています。審判が確定したら、10日以内に市区町村へ失踪の届出をします。

相続開始から10年を過ぎている場合の2つの制度

2023年4月1日に、所在が分からない共有者の持分を扱う制度が2つできました。申立先は、不動産の所在地の地方裁判所です。

相続で共有になった家では、相続開始から10年を経過していないと、どちらも使えません（法務省）。親が亡くなって10年未満の家は、前の章の不在者財産管理人か失踪宣告を使います。

東京地方裁判所の案内（2023年）では、申立ての手数料は収入印紙1,000円に、対象の持分の数などを掛けた額です。予納金は7,134円から、郵便切手は6,000円分です。裁判所は3か月以上の期間を定めて公告をします。申立人は、裁判所が決めた額の金銭を供託します。

譲渡権限の付与は、裁判の効力が生じてから原則2か月以内に売らないと、効力を失います（法務省）。買主の見込みを付けてから申し立てます。供託の仕組みは兄弟と共有名義の実家で説明しています。

管理人を立てて家全体を売る場合と、持分だけを売る場合の比較

裁判所の手続きを使わない方法が、自分の持分だけを売る方法です。相続開始から10年未満の家で比べます。

持分だけを売る場合も、先に相続登記が要ります。法定相続分どおりの相続登記は、共同相続人の1人が全員のために単独で申請できます（同 Q25）。自分の持分だけの相続登記は申請できません（同 Q26）。登録免許税は不動産の価額の0.4%です（国税庁 No.7191）。

選び方の目安は次のとおりです。

1. 家全体の査定額が予納金を大きく上回り、ほかの相続人は売却に賛成している場合は、管理人を立てます。家全体の価格で売れます。
2. ほかの相続人の協力が得られない場合や、家の価格が低く予納金が戻る見込みが薄い場合は、持分だけを売る方法を査定に出します。
3. 持分を売ると、買い取った業者がほかの相続人に連絡を取ります。兄弟に事情を伝えてから進めます。

放置すると所有者不明の土地になります

法務省の資料によると、所有者不明土地の割合は23%です（令和6年の国土交通省調査）。そのうち63%は相続登記の未了によるものです。連絡が取れない相続人がいる家を放置すると、次の相続で相続人がさらに増え、全員の印鑑をそろえる手間が大きくなります。

協議書の書き方と期限は遺産分割協議書の記事にあります。相続登記の費用は相続登記の費用はいくらですかで確かめられます。

まずやること

1. 法務局で登記事項証明書を取り、家の名義を確かめる
2. 戸籍を集めて相続人を確定し、連絡が取れない人の戸籍の附票を本籍地に請求する
3. 附票の住所に手紙を出す。書留など、届いたことが分かる方法を使う
4. 不動産会社に査定を頼み、家全体の価格と、持分だけの買取価格を聞く
5. 返事がなければ遺産分割調停、宛先不明なら不在者財産管理人の選任を、家庭裁判所に相談する
6. 予納金と査定額を比べ、家全体を売るか、持分だけを売るかを決める