遺産分割協議書は空き家の売却にいつ必要ですか

法定相続情報一覧図との使い分け

法定相続情報一覧図は、亡くなった人と相続人の関係を1枚にまとめた図です。相続人が作って戸籍の束と一緒に登記所へ出すと、登記官が確認し、認証文を付けた写しを交付します。制度は2017年5月に始まり、手数料は無料です（法務局）。

一覧図に載るのは、戸籍の記載から分かる相続人です。法務局は、相続放棄や遺産分割協議の結果で実際には相続人にならない人も、一覧図には記載されると説明しています。一覧図を出しても、遺産分割協議をした場合は、印鑑証明書を付けた協議書が別に要ります（相続登記ガイドブック Q98）。

使い分けは次のとおりです。

1. 手続き先が、法務局、銀行、税務署と複数ある場合は、先に一覧図を取ります。戸籍の束を窓口ごとに出し直さずに済みます。
2. 手続き先が法務局だけの場合は、戸籍の束をそのまま出しても登記できます。
3. どちらの場合も、法定相続分と違う分け方にするなら協議書を作ります。

一覧図の申出先は、被相続人の本籍地、最後の住所地、申出人の住所地、被相続人名義の不動産の所在地のいずれかを管轄する登記所です。郵送でも申出できます。

協議書に書く内容と押す印鑑

法務局は、協議書に次の内容が要ると説明しています（相続登記ガイドブック Q76）。

1. 被相続人の氏名と死亡日
2. 相続人が遺産分割の内容に合意していること
3. 相続財産の具体的な内容
4. 相続人全員の名前と住所
5. 相続人全員の実印の押印

不動産は、登記事項証明書に記録されているとおりに書きます。土地は所在、地番、地目、地積です。建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。固定資産税の納税通知書の表記は、登記と違うことがあります。法務局で登記事項証明書を取り、そのまま写します。

協議書には、相続人全員の印鑑証明書を添えます。この印鑑証明書に、作成後3か月以内といった期限はありません（法務局）。

遠方に住む相続人がいる場合は、1枚の協議書に全員が署名する形でなくても登記できます。同じ内容の協議書に各自が署名と押印をして、全員分をそろえる方法が認められています（同 Q78）。協議書が2枚以上になるときは、全員の印鑑で契印をします（同 Q79）。

協議書に収入印紙は要りません。国税庁の通達は、遺産分割協議書は不動産の譲渡に関する契約書に当たらないとしています。

1人が相続して売る場合と、換価分割にする場合の違い

売る前に作る協議書には、3つの型があります。違いは、登記の名義、売主になる人、税金を申告する人です。

法務局が公開している協議書の記載例は、1人が相続する型です。「相続財産のうち、下記の不動産は、法務一郎が単独で相続する」と書きます。換価分割の型は、法務局の記載例にありません。

換価分割にする場合は、協議書に次の5つを書いておきます。

1. 売却する不動産の表示（登記事項証明書のとおり）
2. 相続登記の名義人と、売却の手続きを進める人
3. 代金から差し引く費用の範囲（仲介手数料、登記費用、測量や解体の費用など）
4. 残った代金を分ける割合
5. 売り出す価格の決め方と、いつまでに売るか

代表者の名義にしたときの贈与税

代表者1人の名義で登記して売り、代金を兄弟に分ける場合は、贈与税がかかるかどうかが気になる点です。国税庁の質疑応答事例は、この点に答えています。条件は2つです。1人の名義にしたことが、換価のための便宜であること。代金が、分割の内容に従って実際に分配されること。この場合は、贈与税の課税は問題にならないとしています（令和7年8月1日現在の法令による）。

この事例は、家庭裁判所の調停で換価分割を決めた例です。協議書で決める場合は、売って分けることと分ける割合を協議書に書き、そのとおりに分配します。扱いに不安がある場合は、登記の前に税務署か税理士に確かめてください。

代金を分ける割合は、売る前に決めます

譲渡所得を誰がどの割合で申告するかも、国税庁の質疑応答事例にあります。

• 売る時点で代金の取得割合が決まっている場合は、その割合で各自が申告する
• 分割が決まらないまま売った場合は、法定相続分で申告する
• 法定相続分で申告したあとに代金の分け方が変わっても、更正の請求はできない

代金を法定相続分と違う割合で分けるなら、売る前に協議書で割合を決めておきます。確定申告の期限までに代金が分割され、全員がその割合で申告した場合は、その申告が認められます。

空き家の3,000万円特別控除と相続人の数

親が1人で住んでいた家を売る場合、空き家の3,000万円特別控除を使えることがあります。2024年1月1日以後の売却では、相続人の数で控除額が変わります。家と敷地を相続で取得した相続人が3人以上だと、控除は1人あたり2,000万円までです（国税庁 No.3306、令和8年4月1日現在）。

協議書の型によって、家と敷地を取得した相続人の数え方が変わる場合があります。控除を使う予定があるなら、協議書に署名する前に税理士に確かめてください。要件は空き家の3,000万円特別控除にまとめてあります。

解体の補助金でも、協議の状況を聞かれます

売る前に解体する場合は、補助金の申請でも相続人の同意が問われます。掲載している市の例です（2026年10月時点）。

協議が済む前に申請する場合は、同意書などの書類が増えます。解体の時期が決まっているなら、協議書を先に仕上げます。

協議がまとまらないとき

話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。手数料は、被相続人1人につき収入印紙1,200円分です。申立先は、相手方のうちの1人の住所地の家庭裁判所です（裁判所）。調停が不成立になると、自動的に審判の手続きに移ります。

最高裁判所の報告書によると、2022年の遺産分割事件の新受件数は16,687件でした。平均審理期間は12.9か月です。終わった事件のうち、6か月以内に終わったものは32.8%でした。調停を使う場合は、売却までに1年前後かかる見込みで予定を組みます。

まずやること

1. 法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、名義を確かめる
2. 戸籍を集めて相続人を確定する。手続き先が多い場合は、法定相続情報一覧図の写しを取る
3. 不動産会社に査定を頼み、分ける金額の見当を付ける
4. 誰の名義で売るか、代金をどの割合で分けるかを相続人全員で決める
5. 協議書を作り、全員が実印を押して印鑑証明書を添える
6. 相続登記を申請する。登録免許税は不動産の価額の0.4%（国税庁 No.7191）
7. 売買契約を結ぶ