実家を売ったお金は、兄弟でどう分けますか

売り方で変わる、税金を払う人

京都家庭裁判所の遺産分割Q&Aは、遺産の分け方を4つ挙げています。実家を売ってお金で分ける場合に使うのは、換価分割、代償分割、共有分割の3つです。

税金の扱いは、換価分割と代償分割で違います。

代償分割で負担した代償金は、相続した家の取得費に算入されません（所得税基本通達38-7）。1人の名義で売って代償金を払う形では、売った人が利益の全額に対する税金を負担します。代償金の額を決めるときは、この税金を先に引いてください。

特別控除の欄は、国税庁 No.3306 の記載をもとにしています。分け方と控除の関係は、協議書に署名する前に税理士に確かめてください。

計算例

千葉市の土地150㎡を1,800万円で売り、子3人で均等に分ける場合です。地価は1㎡あたり12万円で計算しています。取得費は売却代金の5%、仲介手数料は売却代金の3%＋6万円に消費税10%を加えた額です（2026年10月時点の目安）。

3人の共有で売り、特例を使えない場合

1人あたりの譲渡所得は548万円で、税額は1人約111万円です。代金から仲介手数料を引いた1,734万円を3人で分けると、1人578万円です。税金を払った後の手取りは、1人約467万円です。

1人が相続して売り、600万円ずつ代償金を払う場合

売った人の譲渡所得は1,644万円で、税額は約334万円です。代償金を1人600万円にすると、売った人の手元に残るのは約200万円です。1,800万円から、仲介手数料66万円、税金334万円、代償金1,200万円を引いた額です。

手取りをそろえるなら、代償金は1人約467万円になります。費用と税金を引いた残りの約1,400万円を、3人で割った額です。

空き家の3,000万円特別控除を使える場合

親が1人で住んでいた昭和56年5月31日以前の家で、要件を満たす場合です。3人が共有で取得したときの控除は、1人2,000万円までです。1人あたりの譲渡所得548万円は控除の範囲に収まり、税額は0円です。手取りは1人578万円です。要件は空き家の3,000万円特別控除にあります。

代金から引く費用と、精算する費用

売るためにかかった費用は、代金から引いてから分けます。それ以外の費用は、誰が払ったかを書き出して精算します。

家庭裁判所は、相続開始後の固定資産税や家の修理費、葬式費用を、原則として遺産分割の対象ではないとしています。調停や審判では扱われにくい費用です。話し合いで売る場合は、全員の合意で代金から精算できます。協議書に、精算する費用と金額を書いておきます。

亡くなった親の預金を相続人の1人が使っていた場合も、遺産分割の手続きでは扱えません。同じQ&Aは、別に不当利得返還請求などの訴えを考える必要があると説明しています。

解体してから売る場合は、補助金も精算に入れます。補助金は申請した人に交付されるためです。掲載している市では、品川区が除却工事費の全額で上限200万円、豊田市が2分の1で上限52万円です。枚方市は上限20万円で、世帯の所得に条件があります（いずれも2026年10月時点）。解体費を全員で負担するなら、補助金を引いた後の額で分担を決めます。

売った年の確定申告と扶養

譲渡所得の申告は、売った翌年の2月16日から3月15日までです（国税庁 No.2020）。共有や換価分割で売った場合は、代金を受け取る人がそれぞれ申告します。

国税庁の質疑応答事例は、申告する割合を次のように整理しています。

• 売る時点で代金を受け取る割合が決まっている場合は、その割合で申告する
• 割合が決まらないまま売った場合は、法定相続分で申告する
• 法定相続分で申告した後に分け方が変わっても、更正の請求はできない

割合を法定相続分と違えるなら、売る前に遺産分割協議書に書きます。書き方は遺産分割協議書が要る場合にあります。

売った年だけ起きることが、もう1つあります。扶養親族や控除対象配偶者の判定に使う「合計所得金額」は、譲渡所得を特別控除の前の金額で数えます（国税庁の専門用語集）。扶養親族の要件は、合計所得金額58万円以下です（国税庁 No.1180、令和7年分以後）。

3,000万円特別控除で税額が0円になっても、売った年は扶養から外れることがあります。計算例の548万円は、58万円を大きく超えます。家族の扶養に入っている人が代金を受け取る場合は、売る前に勤務先や税務署に確かめてください。国民健康保険料や介護保険料への影響は、住んでいる市区町村の窓口で確かめます。

代金を分ける7つの手順

1. 査定を取り、売却代金の見込みを全員で共有する
2. 代金から引く費用と、立て替えた費用の一覧を作る。領収書を集める
3. 分ける割合と、売り方（全員の名義か、1人の名義か）を決める
4. 遺産分割協議書に、売ること、割合、引く費用、名義人を書く
5. 相続登記をして売る。代金は、決済の日に各自の口座へ振り込むか、代表者の口座で受けて分ける
6. 税金の見込み額を取り分け、残りを分ける。精算書を作り、全員が1通ずつ持つ
7. 翌年に各自が確定申告をする

代表者の口座で受けて分ける場合は、協議書の割合どおりに振り込みます。1人の名義にして売り、代金を分配する形については、国税庁の質疑応答事例が贈与税の扱いを示しています。条件は2つです。名義を1人にしたのが換価の便宜のためであること。代金が、分割の内容に従って実際に分配されること。

話し合いがまとまらないとき

割合が決まらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を使えます。申立ての費用は、被相続人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手です。申立先は、相手方のうち1人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です（裁判所）。

調停が不成立になると、自動的に審判の手続きに移り、裁判官が分け方を決めます。岡山家庭裁判所のQ&Aは、換価分割には任意売却と競売があると説明しています。

売ること自体に反対する兄弟がいる場合は、兄弟と共有名義の実家の方法が先になります。連絡が取れない兄弟がいる場合は連絡が取れない相続人の記事を見てください。