実家を1,500万円で売ったら、税金はいくらですか

取得費が分からない場合、取得費は売却代金の5％の75万円です。仲介手数料などの譲渡費用を仮に55万円とすると、譲渡所得は1,370万円です。税金は1,370万円×20.315％＝約278万円です。昭和56年5月31日以前に建てられた実家で、親が一人で住んでいたなら、3,000万円特別控除で税金は0円になります（2026年9月時点）。

親が家を買ったときの契約書がありません。どうなりますか

売却代金の5％を取得費にして計算します（国税庁 No.3258）。実際の取得費が分かる場合より税金は高くなります。住宅ローンの返済予定表、通帳の記録、建てたときの請負契約書があれば、実際の取得費の証拠になります。売る前に探してください。

3,000万円特別控除と取得費加算は、両方使えますか

同じ家には、どちらか一方しか使えません（国税庁 No.3306）。相続税を払った人は、両方で税金を計算して少ないほうを選びます。利益が3,000万円以下なら、特別控除を選べば税金は0円です。相続税を払っていない人は、取得費加算は使えません。

税金が0円になる場合も、確定申告は必要ですか

必要です。3,000万円特別控除も取得費加算も、確定申告をして初めて適用されます。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します（国税庁 No.3102）。被相続人居住用家屋等確認書など、特例ごとの添付書類を忘れずに用意してください。

実家を売ると、国民健康保険料は上がりますか

国民健康保険の所得割は、前年の総所得金額等で計算されます。土地や建物の譲渡所得は、特別控除を差し引いた後の金額でこの所得に含まれます（新宿区）。3,000万円控除で譲渡所得が0円なら、保険料は上がりません。控除しても残った分は、翌年度の保険料に反映されます。会社の健康保険の人は、給与で保険料が決まるため影響はありません。

実家を売ったときの税金はいくらかかりますか

期限の一覧

期限	手続き
3か月相続の開始を知った日から	相続放棄借金のほうが多い場合の手続きです。家財を処分すると、放棄できなくなる場合があります。
10か月相続の開始を知った日の翌日から	相続税の申告と納付遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合だけ必要です。
3年相続で取得したと知った日から	相続登記の申請 2024年4月1日から義務です。それより前に起きた相続は、2027年3月31日が期限です。
3年目の12月31日相続が始まった日から	3,000万円の特別控除を使った売却正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
3年10か月相続が始まった日から	取得費加算の特例を使った売却相続税の申告期限の翌日から3年以内です。特別控除とは、どちらか一方を選びます。
2027年12月31日制度そのものの期限	空き家の特別控除の適用期限自分の3年の期限より、制度の期限が先に来る場合があります。早いほうが締め切りです。
翌年3月15日売った年の	譲渡所得の確定申告控除で税額が0円になる場合も申告が必要です。申告しないと、控除は適用されません。

期限は、物件や相続の事情で変わります。自分の場合の期限は、司法書士か税理士に確かめてください。

「実家を売ったら、税金でいくら持っていかれるのか分からない」そう感じている人に向けて書いています。

結論

実家を売った税金は、売却代金ではなく「利益」にかかります。利益は、売却代金から取得費と売却の費用を引いた金額です。税率は、利益の20.315％です（親が5年を超えて持っていた家。2026年9月時点）。昭和56年5月31日以前に建てられた実家なら、利益から3,000万円を引ける特例があります。多くの実家は、この特例で税金が0円になります。

この記事で分かること

税金がかかる金額の計算のしかたと、税率
親がいくらで買ったか分からないときの扱い
税金を減らす2つの特例と、どちらを選ぶかの決め方

こんな場合は診断へ

親がいくらで実家を買ったのか、書類が残っていない
相続からもう2年以上たっていて、期限が気になる
相続税を払ったので、売った税金も高くなりそうで不安

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で売れるかどうかと手元に残る金額の目安を出せます。入力は約3分です。診断で「税金の特例が効く家」と出た人は、この記事の順に進めてください。

税金がかかるのは売却代金ではなく利益

実家を売って出た利益を「譲渡所得」といいます。所得税と住民税は、この譲渡所得にかかります（国税庁 No.3208）。

譲渡所得は、次の式で出します。

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

売却代金の全部に税金がかかるのではなく、費用を引いた残りにかかります。取得費と譲渡費用が大きいほど、税金は減ります。

用語

取得費　親がその家と土地を買ったときの代金と手数料です。建物は、年数に応じて減価償却した後の金額になります。相続のときに払った登記費用も、取得費に足せます（国税庁 No.3270）。

譲渡費用　売るために直接かかった費用です。不動産会社への仲介手数料、売買契約書の印紙代、売るために解体した費用などが入ります。

相続で取得した家は、親が買った日から数えて所有期間を判定します（国税庁 No.3270）。親が長く住んだ実家は、ほぼ「5年を超える」長期になります。

税率は利益の20.315％

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える家は、長期譲渡所得です。税率は、所得税15％と住民税5％です（国税庁 No.3208）。所得税には、復興特別所得税が2.1％上乗せされます。合計は20.315％です（2026年9月時点）。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計
長期	5年超	15.315％	5％	20.315％
短期	5年以下	30.63％	9％	39.63％

所有期間には、親が持っていた期間も入ります。親が2年前に買った家を相続した場合だけ、短期の39.63％になります（国税庁 No.3211）。

ポイント

給与や年金の税率とは別に計算します。譲渡所得が大きくても、給与や年金にかかる税率は上がりません。売った翌年の住民税と、国民健康保険料は上がります。後の見出しで説明します。

親がいくらで買ったか分からないとき

親が家を買ったときの契約書や領収書がないことは、めずらしくありません。取得費が分からないときは、売却代金の5％を取得費にできます（国税庁 No.3258）。

2,000万円で売ったなら、取得費は100万円です。実際の取得費が5％より少ないときも、5％を使えます。

注意

5％の取得費は、税金が高くなる方向に働きます。2,000万円で売った家の取得費が100万円なら、利益は約1,900万円です。親が1,500万円で買っていた証拠があれば、利益は約500万円に減ります。契約書、住宅ローンの返済予定表、通帳の記録を、売る前に探してください。

家を建てたときの請負契約書や、購入時のパンフレットも手がかりになります。書類が出てこないときは、5％で計算して申告します。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった親が一人で住んでいた家を売ると、譲渡所得から3,000万円を引けます（国税庁 No.3306）。多くの実家は利益が3,000万円に届かないため、税金は0円になります。

主な条件は次のとおりです（2026年9月時点）。

昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て
相続の直前に、親が一人で住んでいた
相続してから売るまで、貸したり住んだりしていない
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
売却代金が1億円以下
2027年12月31日までの売却

2024年1月1日以後の売却では、家を相続した人が3人以上いると控除は一人2,000万円になります。

建物を残したまま売る場合は、売った翌年の2月15日までに耐震改修か取り壊しがされていれば、特例を使えます（2024年以降の売却）。売る側が解体しなくても、特例の対象になる道があります。条件の詳しい説明は、空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかにあります。

用語

被相続人居住用家屋等確認書　親が一人で住んでいたことなどを、市区町村が確認した書類です。確定申告のときに添えます。家のある市区町村の空き家担当の窓口に申請します。発行に日数がかかるため、申告の期限に間に合うように早めに申請してください。

相続税を払った人が使える取得費加算

相続税を納めた人には、もう一つの特例があります。払った相続税のうち、売った家と土地に対応する分を取得費に足せます（国税庁 No.3267）。これを「取得費加算の特例」といいます。

条件は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ることです（2026年9月時点）。相続税の申告期限は、相続を知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。相続から3年10か月以内が目安になります。

注意

3,000万円特別控除と取得費加算は、同じ家に両方は使えません（国税庁 No.3306）。どちらか一方を選びます。相続税を払った人は、両方で計算して税金が少ないほうを選んでください。利益が3,000万円以下なら、特別控除を選べば税金は0円です。

相続税を払っていない人には、取得費加算は関係ありません。その場合は、3,000万円特別控除だけを見れば足ります。

計算例

条件を仮に置いて、税金の目安を出します。譲渡費用は仲介手数料と印紙代の合計として仮に置いた金額です。

例	売却代金	取得費	譲渡費用	譲渡所得	特例なしの税金	特例ありの税金
A	2,000万円	不明（5％＝100万円）	仮に70万円	1,830万円	約372万円	0円
B	1,200万円	不明（5％＝60万円）	仮に50万円	1,090万円	約221万円	0円
C	4,000万円	不明（5％＝200万円）	仮に140万円	3,660万円	約744万円	約134万円

例Aは、2,000万円で売り、取得費が分からない場合です。譲渡所得は1,830万円で、税金は1,830万円×20.315％＝約372万円です。3,000万円特別控除が使えれば、譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。

例Cは、4,000万円で売った場合です。特別控除を使っても、3,660万円－3,000万円＝660万円が残ります。税金は660万円×20.315％＝約134万円です。特例を使わない場合の約744万円と比べると、差は約610万円です。

ポイント

特例の条件に当てはまるかどうかで、数百万円の差が出ます。売る前に、建築年月日と、親が一人で住んでいたかを確認してください。建築年月日は登記事項証明書か、固定資産税の課税明細書で分かります。

売った翌年に上がるもの

譲渡所得があると、売った翌年の6月から住民税が上がります。住民税5％は、翌年の納付書で請求されます。所得税は確定申告のときに納めます。

国民健康保険に入っている人は、翌年度の保険料も上がります。保険料の所得割は、前年の総所得金額等で計算されます。土地や建物の譲渡所得は、この総所得金額等に含まれます（新宿区）。

特別控除を使った後の金額で計算されるため、3,000万円控除で譲渡所得が0円なら、保険料は上がりません。控除しても残った分は、翌年の保険料に反映されます。

会社の健康保険に入っている人は、給与で保険料が決まるため、売却の影響はありません。家族の扶養に入っている人は、譲渡所得で扶養から外れる場合があります。健康保険組合か、勤め先の担当窓口に確認してください。

確定申告は翌年の2月16日から3月15日

実家を売った翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告をします（国税庁 No.3102）。所得税は、この期間に納めます。

3,000万円特別控除も取得費加算も、申告をして初めて使えます。税金が0円になる場合でも、申告は必要です。申告をしないと、特例を使っていないものとして扱われます。

確定申告に必要な主な書類は次のとおりです。

売買契約書の写し
仲介手数料などの領収書
譲渡所得の内訳書（税務署の様式）
取得費の分かる書類（親の購入時の契約書など）
被相続人居住用家屋等確認書（3,000万円特別控除を使う場合）
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（取得費加算を使う場合）

申告書は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで作れます。書類がそろっていれば、自分で申告できます。特例の判断に迷う場合は、税務署の相談窓口か税理士に相談してください。

まずやること

登記事項証明書か固定資産税の課税明細書で、建築年月日を確認する
親の購入時の契約書や領収書、ローンの返済記録を探す
相続開始の日から、3,000万円特別控除の期限（3年後の年末）を計算する
相続税を払った人は、相続税の申告書の控えを用意する
空き家の診断で、売れる金額と手元に残る目安を出す
売却が決まったら、市区町村に被相続人居住用家屋等確認書を申請する
売った翌年の2月16日から3月15日に、確定申告をする

売り方によって、手元に残る金額は変わります。仲介と買取の違いは空き家は買取と仲介のどちらで売ればよいですかで説明しています。名義が親のままの家は、先に相続登記が必要です。手順は相続登記をしていない実家をどうするかにあります。

まとめ

税金は売却代金ではなく、費用を引いた利益にかかる。税率は20.315％
取得費が分からないときは、売却代金の5％で計算する
昭和56年5月31日以前の実家は、3,000万円特別控除で税金が0円になることが多い
相続税を払った人は、取得費加算と特別控除のどちらか有利なほうを選ぶ
税金が0円でも、翌年の2月16日から3月15日に確定申告をする

よくある質問

Q. 実家を1,500万円で売ったら、税金はいくらですか: 取得費が分からない場合、取得費は売却代金の5％の75万円です。仲介手数料などの譲渡費用を仮に55万円とすると、譲渡所得は1,370万円です。税金は1,370万円×20.315％＝約278万円です。昭和56年5月31日以前に建てられた実家で、親が一人で住んでいたなら、3,000万円特別控除で税金は0円になります（2026年9月時点）。
Q. 親が家を買ったときの契約書がありません。どうなりますか: 売却代金の5％を取得費にして計算します（国税庁 No.3258）。実際の取得費が分かる場合より税金は高くなります。住宅ローンの返済予定表、通帳の記録、建てたときの請負契約書があれば、実際の取得費の証拠になります。売る前に探してください。
Q. 3,000万円特別控除と取得費加算は、両方使えますか: 同じ家には、どちらか一方しか使えません（国税庁 No.3306）。相続税を払った人は、両方で税金を計算して少ないほうを選びます。利益が3,000万円以下なら、特別控除を選べば税金は0円です。相続税を払っていない人は、取得費加算は使えません。
Q. 税金が0円になる場合も、確定申告は必要ですか: 必要です。3,000万円特別控除も取得費加算も、確定申告をして初めて適用されます。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します（国税庁 No.3102）。被相続人居住用家屋等確認書など、特例ごとの添付書類を忘れずに用意してください。
Q. 実家を売ると、国民健康保険料は上がりますか: 国民健康保険の所得割は、前年の総所得金額等で計算されます。土地や建物の譲渡所得は、特別控除を差し引いた後の金額でこの所得に含まれます（新宿区）。3,000万円控除で譲渡所得が0円なら、保険料は上がりません。控除しても残った分は、翌年度の保険料に反映されます。会社の健康保険の人は、給与で保険料が決まるため影響はありません。

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出典

記事の内容は、2026年9月16日時点の各出典にもとづいています。