借地に建つ実家は売れますか

売るときに必要な地主の承諾

借地の家を売る場合は、建物と一緒に借地権を買主に渡します。これは賃借権の譲渡に当たり、地主の承諾が必要です（民法612条1項）。

承諾なしに売ると、地主は契約を解除できます（民法612条2項）。買主を探す前に、地主に売却の意向を伝えます。

承諾の見返りに、地主へ金銭を払うのが一般的です。名義書換料や承諾料と呼ばれます。国税庁は、借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料を、譲渡費用の例に挙げています（No.3255）。

承諾料の額を決めた法律はありません。全日本不動産協会の法律相談は、借地権価格の1割を基準にする場合が多いと説明しています。借地権価格は、更地の価格に借地権割合を掛けた額です。実際の額は、地主との話し合いで決まります。

3つの売り方の比較

借地の家の売り方は3つあります。

地主は、最初に声をかける相手です。買い取れば、地主は土地を自由に使えるようになります。金額は地主との話し合いで決まります。

底地と一緒に売ると、買主は土地の所有権を丸ごと手に入れます。買主は、地代の支払いも地主の承諾も要らなくなります。代金を地主とどう分けるかは、契約の前に書面で決めます。国が底地を持つ土地では、財務局が同時売却の制度を設けています（関東財務局）。

第三者に売る場合は、地主の承諾が必要です。買主は、地代を払いながら土地を使います。査定を頼むときは、借地権の取引の経験を不動産会社に聞いてください。仲介と買取の違いは空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですかにまとめています。

借地権の一部と底地の一部を交換する方法もあります。交換のあとは、狭くなった土地を所有権として持てます。国税庁は、借地権と底地の交換に、譲渡がなかったものとする特例を使える場合があると説明しています（No.3505）。交換する資産の時価の差額が、高いほうの価額の20%以内であることなどが条件です（No.3502）。

地主が承諾しない場合の裁判所の手続き

地主が承諾しない場合は、裁判所に申し立てができます。借地非訟と呼ばれる手続きです。

買主が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しない場合が対象です。裁判所は、地主の承諾に代わる許可を出せます（借地借家法19条1項）。裁判所は、許可の条件として金銭の支払いを命じることがあります。

東京地方裁判所の案内から、数字を拾います（2026年10月時点）。

土地の固定資産評価額が2,000万円の場合、基礎の額は1,000万円です。手数料は20,000円で、切手と合わせて26,000円になります。弁護士に依頼する場合は、その費用が別にかかります。

承諾料の額は、鑑定委員会の意見をもとに裁判所が決めます。裁判所の案内に、承諾料の割合は書かれていません。

売らずに返す場合の解体費

買主が見つからない場合は、借地権を地主に返す方法があります。契約が終わると、借主は土地に付けた物を取り除く義務を負います（民法622条、599条）。建物を解体し、更地にして返します。

このサイトの計算機で出した解体費を2つ示します（2026年10月時点）。延床112㎡の木造住宅で、残置物処分費は15万円としています。解体費は地価からの推計です。

補助金を使えない場合の負担は、大田区で約269万円、大阪市で約262万円です。

2つの補助は、古い木造住宅の除却が対象です。耐震診断の結果などの条件があります。大田区は、区内の中小企業と契約した場合に上限100万円です。条件と申請の順番は、大田区のページと大阪市のページに載せています。ほかの市の補助金は全国の空き家解体補助金一覧で探せます。

解体の前に、地主と書面で合意します。借地権を第三者に主張できるのは、登記された建物があるためです。建物が滅失した場合は、土地の上に掲示をすることで効力が続きます。その期間は、滅失の日から2年までです（借地借家法10条2項）。

契約の期間が満了し、更新がない場合は別の決まりがあります。借主は地主に、建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。期間の途中で合意して返す場合は、この決まりの場面と異なります。解体費をどちらが負担するかは、地主との話し合いで決めます。定期借地権では、買取りを請求しない特約を付けられます（22条）。

解体費の内訳は空き家の解体費用の相場と、補助金でいくら戻りますかに書いています。

借地権を売ったときの税金

借地権を売って利益が出ると、譲渡所得の税金がかかります。法律は、土地と「土地の上に存する権利」を合わせて土地等と呼び、同じ扱いにしています（租税特別措置法31条）。

所有期間が5年を超える場合の税率は、所得税と住民税を合わせて20.315%です（国税庁 No.3208）。地主に払った名義書換料は、譲渡費用として引けます。売るために建物を取り壊した費用も同じです（国税庁 No.3255）。

相続した空き家の3,000万円特別控除は、借地の家でも対象になる場合があります。特例の対象となる敷地は、家屋の敷地の用に供されていた「土地またはその土地の上に存する権利」です（国税庁 No.3306）。主な条件は次のとおりです（令和8年4月1日現在）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
• 相続の開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 令和9年12月31日までの売却であること

相続人が3人以上の場合は、控除の上限が1人あたり2,000万円です。使えるかどうかは、税務署か税理士に確かめてください。特例の条件は空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかに書いています。

借地権のおおよその価値は、国税庁の路線価図で調べられます。路線価の数字の後ろに付く記号が、借地権割合です。Aが90%、Bが80%で、10%ずつ下がり、Gが30%です。

「215D」と書かれた道路は、路線価が1㎡あたり215,000円、借地権割合が60%です（国税庁の例）。この道路に面した150㎡の土地なら、自用地としての価額は3,225万円です（形による補正をしない計算）。借地権の評価額は、60%を掛けた1,935万円になります。これは相続税を計算するための評価額で、売れる金額とは別のものです。

まずやること

1. 土地の賃貸借契約書を探し、契約の日、種類、残りの期間、地代を確かめる
2. 法務局で建物の登記事項証明書を取り、名義を確かめる。親の名義なら相続登記をする
3. 地主に相続したことを知らせ、売る場合や返す場合の考えを聞く
4. 借地権を扱う不動産会社か買取業者に査定を頼み、売れる金額を知る
5. 解体して返す場合は、解体の見積もりを取り、市区町村の補助金を調べる
6. 地主が承諾しない場合は、弁護士に借地非訟の申立てを相談する