畑が付いたままでは、不動産会社は扱ってくれませんか

家と宅地は扱えます。畑は、農地のまま売るなら買主が農業委員会の許可を受ける必要があります。不動産会社や買取業者が畑を買う場合は、転用の許可か届出が前提です。畑の区分によっては転用が認められないため、査定の前に農業委員会で区分を聞いてください。

何年も耕していない畑は、もう農地ではないのですか

耕していなくても農地として扱われます。農地かどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されます。木が茂って農地に戻すことが著しく難しい土地は、農業委員会が非農地と判断する場合があります。判断は農業委員会が行うので、窓口に相談してください。

相続した農地の届出を出していません。今からでも出せますか

出せます。農地法3条の3の届出は、権利の取得を知った時点からおおむね10か月以内とされています。届出をしない場合や虚偽の届出には、10万円以下の過料があります。期限を過ぎている場合も、農業委員会に連絡して届出を出してください。

山林だけを国に引き取ってもらえますか

相続土地国庫帰属制度は、土地1筆ごとに申請できます。法務省の速報値では、山林の申請は902件、森林として国に帰属した土地は203件です（令和8年8月31日現在）。審査手数料は1筆14,000円で、森林の負担金は面積に応じて計算します。境界が明らかでない土地は却下されます。

家を解体すると、畑や山林の扱いは変わりますか

畑と山林の手続きは変わりません。変わるのは宅地の固定資産税です。家を壊すと、住宅用地の特例が外れます。解体の前に、宅地、畑、山林のそれぞれをどう手放すかを決めてください。

農地や山林が付いた実家は売れますか

3つの売り方の比較

項目	仲介で売る	買取で売る	そのまま持つ
現金になるまで	目安は3〜6か月です。買い手が見つかるまで進みません。	目安は数日〜1か月です。査定額に納得すれば契約に進みます。	—
手元に残る額	市場価格に近い金額です。仲介手数料が引かれます。	市場価格より低くなります。仲介手数料はかかりません。	固定資産税と管理費が毎年かかります。
向いている場合	駅に近い、建物がまだ使えるなど、買い手が見込める家	早く手放したい場合。傷みや家財があり、そのままでは売りにくい家	子どもが使う予定があるなど、手放さない理由がある場合
気をつけること	売れ残ると値下げが続きます。引き渡し後の不具合に責任を負う場合があります。	提示額は業者で差が出ます。2社以上で比べてください。	管理が行き届かないと、特定空家等に指定される場合があります。

仲介手数料の上限

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。 800万円以下の物件は、税込33万円まで受け取れる決まりがあります（2024年7月から）。根拠は宅地建物取引業法46条と、国土交通省の告示です。

特定空家等または管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が上がるため、持ち続ける場合にも費用がかかります。

「実家を相続したら、家のほかに畑と裏山が付いていた。まとめて売れるのか」家と一緒に農地や山林を相続した人に向けて書いています。

結論

売れます。家と宅地、農地、山林では、買える人と手続きが違います。農地を農地のまま売るには、農業委員会の許可が必要です。買えるのは、その農地を耕作する人です。宅地などに変えて売る場合は、転用の許可か届出が先になります。山林の売買に農地法の許可は要りません。境界が決まっていない土地が多く、買い手は限られます。相続したときの届出は、農地がおおむね10か月以内、山林が90日以内です。

この記事で分かること

農地を売る2つの道（農地法3条と5条）と、買える人の条件
山林を売る前に確かめる境界と評価
家、農地、山林をまとめて売る場合と、分けて売る場合の違い

こんな場合は診断へ

固定資産税の課税明細書に、地目が「田」「畑」「山林」の土地が載っている
家と宅地だけなら売れるのかを知りたい
農地や山林の届出を、まだ出していない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で家と宅地の買取価格の目安を出せます。診断の計算に入るのは宅地の面積と地価です。農地と山林の値段は含みません。

相続したら先に出す2つの届出

農地と山林は、相続で取得したときに許可は要りません。届出が必要です（2026年10月時点）。

土地	届出先	期限	出さない場合
農地	農業委員会（農地法3条の3）	取得を知った時点からおおむね10か月以内	10万円以下の過料
山林	土地のある市町村の長（森林の土地の所有者届出）	所有者となった日から90日以内	10万円以下の過料

山林の届出は、面積にかかわらず必要です（林野庁）。長野県は、遺産分割が済んでいない場合も、相続開始の日から90日以内に法定相続人の共有物として届け出るよう案内しています。

注意

この2つの届出を出しても、登記の名義は変わりません。名義を変えるには、別に相続登記が必要です。相続登記の期限は3年以内で、こちらにも10万円以下の過料があります。手続きは相続登記をしないまま実家を放置するとどうなりますかに書いています。

農地のまま売る場合（農地法3条）

農地を農地のまま売るには、売主と買主が農業委員会に申請し、許可を受けます。農林水産省は、許可を受けないでした売買を無効としています。

買主は、次の3つの要件をすべて満たす必要があります。

取得する農地のすべてを効率的に耕作すること
必要な農作業に常時従事すること。年間150日以上が目安です
周辺の農地の利用に支障がないこと

以前は、取得後の面積が都府県で50アール以上という要件がありました。この下限面積の要件は、令和5年4月1日に廃止されました。小さな畑でも、耕作する人なら買えるようになっています。熊谷市は、廃止のあとも資産保有や投機を目的とする取得は認められないと説明しています。

許可の標準的な事務処理期間は4週間です（農林水産省の事務処理要領）。申請の締切を月1回としている農業委員会があります。茨城県常総市の締切は、原則毎月10日です。

用語

農業委員会　農地の売買の許可や、転用への意見を担当する行政委員会です。市町村に置かれ、令和6年度は全国に1,696あります（農林水産省）。窓口は市役所や町村役場の中にあります。

買い手の候補は、隣で耕作している人です。見つからない場合は、農業委員会か、都道府県の農地中間管理機構（農地バンク）に相談します。家と畑を一緒に売る場合は、自治体の空き家バンクが「農地付き空き家」として扱っています。国土交通省の資料では、成約は累計1,300件です（令和5年2月末）。空き家バンクの使い方は空き家バンクに出すと売れますかにあります。

宅地などに変えて売る場合（農地法5条）

耕作しない人や不動産会社に売る場合は、農地を宅地や駐車場などに変える前提になります。これが転用です。自分で転用する場合は農地法4条、転用する目的で売る場合は5条の手続きです。

市街化区域内の農地は、農業委員会への届出で転用できます。それ以外の農地は、都道府県知事などの許可が必要です。許可の見込みは、農地の区分で決まります（農林水産省）。

農地の区分	どんな農地か	転用の許可
農用地区域内農地	市町村が農用地区域に定めた農地	原則不許可
甲種農地・第1種農地	10ha以上の集団農地など	原則不許可
第2種農地	小集団で生産力の低い農地	第3種に立地できない場合に許可
第3種農地	市街地にある農地	原則許可

実家の畑がどの区分に入るかで、売れる相手が決まります。区分は農業委員会で聞けます。農用地区域内の農地は、先に区域から外す手続き（農振除外）が必要です。除外には要件があり、認められない場合があります。

実家が市街化調整区域にある場合は、建物の使い方にも制限があります。確かめ方は市街化調整区域の空き家は売れますかに書いています。

許可にかかる期間は、都道府県ごとに目安があります。大阪府は、農業委員会が4週間、知事が2週間としています。

注意

許可を受けずに転用すると、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象になります（千葉県の案内。法人は1億円以下の罰金）。畑を砂利敷きの駐車場にするだけでも転用です。売る前に形を変えないでください。

長く耕していない畑も、農地として扱われます。農地かどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されます。木が茂って森林のようになった土地は、農業委員会が非農地と判断する場合があります。地目が変わったときは、1か月以内に地目変更の登記を申請します。

山林を売る場合

山林の売買に、農地法の許可は要りません。買った人が、90日以内に市町村へ所有者届出を出します。

買い手が限られる理由は、境界と評価の2つです。

境界について、国土交通省の地籍調査の進み具合は、全国で53%です。林地は47%で、宅地の52%、農用地の71%より遅れています（令和6年度末）。調査が済んでいない山林は、隣との境を示す図面がありません。境界の確かめ方は境界がはっきりしない土地は売れますかに書いています。

評価について、林野庁は、山林が土地そのものより立木の価値で評価されることが多いと説明しています。スギの山元立木価格は、1㎥あたり4,026円です（2025年3月、日本不動産研究所の調査）。手入れをしていない山林は、立木に値段が付きにくくなります。

相談先は、地元の森林組合と、市町村の林務担当です。売れない場合は、市町村に管理を委ねる森林経営管理制度があります。令和6年度末で1,160市町村が実施しています。所有者への意向調査では、回答の約4割が市町村への委託を希望しました（林野庁）。

まとめて売るか、分けて売るか

家と宅地は、一般の買主や買取業者が買えます。農地は、耕作する人か、転用の許可を受けた人しか買えません。全部をまとめて買える人は限られます。

比べる点	まとめて売る	家と宅地を先に売る
買い手	農地を取得できる人に限られる	一般の買主、買取業者
契約の条件	農地は許可が下りることが条件になる	家と宅地だけで契約できる
売るまでの期間	許可の審査の分だけ長い	短い
売ったあと	手元に土地は残らない	農地と山林が残る

家と宅地を先に売ると、農地と山林の管理と固定資産税が残ります。分けて売る場合は、残る土地の出口を先に決めておきます。買取業者に査定を頼むときは、農地と山林を含める場合と含めない場合の両方の条件を聞いてください。

出口の一つが、相続土地国庫帰属制度です。法務省の速報値では、申請5,997件のうち田と畑が2,335件、山林が902件です（令和8年8月31日現在）。国に帰属した3,119件のうち、農用地は989件、森林は203件です。取り下げの理由には、農業委員会の調整で農地として活用される見込みになった例が挙がっています。

費用は、審査手数料が土地1筆あたり14,000円です。負担金は、田と畑が面積にかかわらず20万円が基本です。市街化区域や農用地区域の田畑と、森林は、面積に応じて計算します。標準処理期間は8か月です。要件は相続土地国庫帰属制度で空き家を手放せますかにまとめています。診断で「売る以外も考える家」と出た人は、この制度も選択肢に入ります。

税金の違い

売ったときの税金の特例は、土地の種類で違います。

家と宅地: 相続した空き家の3,000万円特別控除の対象は、被相続人が住んでいた家屋とその敷地です（国税庁 No.3306）。畑や山林の部分が敷地に入るかは、税務署か税理士に確かめてください
農地: 農用地区域内の農地を農業委員会のあっせんなどで売った場合に、800万円の特別控除があります（国税庁 No.3223）。一般の買主への売却で使えるかは、事前に確かめます
山林: 土地の部分は譲渡所得です。立木の部分は、取得から5年を超えていれば山林所得になり、特別控除は最高50万円です（国税庁 No.1480）

税額の計算は実家を売ったときの税金はいくらかかりますかにあります。

まずやること

固定資産税の課税明細書で、土地を1筆ずつ見て、地目と面積を書き出す
農地は、農業委員会に相続の届出を出し、農地の区分と転用の見込みを聞く
山林は、市町村に所有者届出を出し、森林組合に境界と立木の状態を相談する
相続登記を済ませる
家と宅地の査定を取り、農地と山林を含める場合の条件も聞く
残る土地は、隣の耕作者、農地バンク、森林組合、国庫帰属制度の順に当たる

まとめ

農地を農地のまま売るには農業委員会の許可が要る。買えるのは耕作する人
宅地などに変えて売るには転用の許可か届出が要る。農地の区分で見込みが決まる
山林に許可は要らないが、地籍調査の進み具合は林地で47%。境界と立木の評価が壁になる
相続の届出は、農地がおおむね10か月以内、山林が90日以内。どちらも10万円以下の過料がある
家と宅地を先に売ると農地と山林が残る。残る土地の出口を先に決める

よくある質問

Q. 畑が付いたままでは、不動産会社は扱ってくれませんか: 家と宅地は扱えます。畑は、農地のまま売るなら買主が農業委員会の許可を受ける必要があります。不動産会社や買取業者が畑を買う場合は、転用の許可か届出が前提です。畑の区分によっては転用が認められないため、査定の前に農業委員会で区分を聞いてください。
Q. 何年も耕していない畑は、もう農地ではないのですか: 耕していなくても農地として扱われます。農地かどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されます。木が茂って農地に戻すことが著しく難しい土地は、農業委員会が非農地と判断する場合があります。判断は農業委員会が行うので、窓口に相談してください。
Q. 相続した農地の届出を出していません。今からでも出せますか: 出せます。農地法3条の3の届出は、権利の取得を知った時点からおおむね10か月以内とされています。届出をしない場合や虚偽の届出には、10万円以下の過料があります。期限を過ぎている場合も、農業委員会に連絡して届出を出してください。
Q. 山林だけを国に引き取ってもらえますか: 相続土地国庫帰属制度は、土地1筆ごとに申請できます。法務省の速報値では、山林の申請は902件、森林として国に帰属した土地は203件です（令和8年8月31日現在）。審査手数料は1筆14,000円で、森林の負担金は面積に応じて計算します。境界が明らかでない土地は却下されます。
Q. 家を解体すると、畑や山林の扱いは変わりますか: 畑と山林の手続きは変わりません。変わるのは宅地の固定資産税です。家を壊すと、住宅用地の特例が外れます。解体の前に、宅地、畑、山林のそれぞれをどう手放すかを決めてください。

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買取の提示額は、業者によって差が出ます。複数の金額を見てから決めてください。市ごとの解体費との比較は、市区町村のページに載せています。

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出典

記事の内容は、2026年10月7日時点の各出典にもとづいています。