市街化調整区域の空き家は売れますか

農家住宅や分家住宅を相続した場合

調整区域には、使う人が限られた家があります。農家住宅、分家住宅、既存集落の自己用住宅などです。農業を営む人やその家族が住むことを条件に、建築が認められた家です。

神戸市は、これを「使用者制限のある建築物」と呼んでいます。使う人を変えるには、制限を解除する手続きが必要です。第三者に売る場合がこれに当たります。相続人が住む場合の扱いは、窓口で確かめます。

国は、この手続きを通しやすくする方針を出しています。国土交通省は平成28年12月27日に、開発許可制度の運用指針を改正しました。判断の目安は次の2つです。

• 適法に建築され、相当期間、適正に利用された建物であること。期間は「10年程度を目安」としつつ、期間だけで一律に判断しないよう求めています
• 用途を変えることに、やむを得ない事情があること。例は「所有者の死亡、破産、遠方への転居」です

所有者が亡くなって空き家になったことは、やむを得ない事情の例に入っています。相続した農家住宅でも、許可を受けて売れる場合があります。

この指針は国の助言で、許可の基準は自治体が決めます。松江市の基準は、原則として10年以上、同じ用途で適法に使われたことです。死亡、転勤、倒産など、本人の意思によらない場合は、10年に満たなくても認められます。

許可を誰が申請するか、売買契約の前か後かは、市によって違います。売り出す前に窓口で聞き、買主に説明できるようにします。

買主が住宅ローンを使う場合

金融機関は、土地と建物を担保にして住宅ローンを貸します。調整区域の家は、買主が使えるか、建て替えられるかが許可で決まります。審査では、この点の資料を求められる場合があります。

フラット35の技術基準は、一般の道に2m以上接することなどを求めています（住宅金融支援機構）。基準のページに、調整区域を対象外とする記載はありません。扱いは金融機関ごとに違うため、買主には早めに事前審査を受けてもらいます。

売主が用意できる資料は3つあります。建築確認の資料、開発許可や建築許可の写し、窓口で相談した結果の記録です。資料がそろわない家は、現金で買う買主や買取業者が相手になる場合があります。不動産会社に断られた場合の進め方は不動産会社に「うちでは扱えない」と断られた実家はどうすればいいですかに書いています。

調整区域かどうかの調べ方

1. 市の都市計画図を見る。多くの市が、インターネットで都市計画情報の地図を公開しています
2. 固定資産税の納税通知書を見る。都市計画税は、市街化区域内の土地と家屋に課される税です（地方税法702条）。都市計画税がかかっていなければ、調整区域の可能性があります
3. 市の開発許可の窓口で、開発登録簿を見る。開発許可の内容が登録され、誰でも閲覧と写しの請求ができます（都市計画法47条）
4. 建築指導の窓口で、建築計画概要書を見る。建築確認を受けた建物かどうかが分かります

2つ目は目安です。調整区域でも、条例で定めた区域には都市計画税を課せます（702条1項後段）。都市計画税を課していない市もあります。都市計画税の税率の上限は0.3%、固定資産税の標準税率は1.4%です。

窓口に相談するときは、資料を持参します。川崎市は、案内図、公図、登記事項証明書などを挙げています。窓口の名前は、開発審査課、開発指導課、建築指導課など、市によって違います。

解体する前に確かめること

調整区域では、建物を壊すと不利になる場合があります。建て替えの基準が、いまある建物を前提にしている場合があるためです。仙台市の例では、取り壊しから1年以内の着手が条件です。

姫路市は、解体補助金のページで注意を促しています。「市街化調整区域で建築物を除却される場合は、都市計画法上の制限を事前にご確認ください」。更地にしたあとで家を建てられるかを、解体の前に窓口で聞きます。

解体の補助金にも、区域の条件があります。このサイトが補助金を載せている100市区のうち、市街化区域や用途地域を条件にしているのは次の4市です（2026年10月時点）。

佐世保市は、市街化区域内の家に限って上限が60万円から100万円に上がります。前橋市は、居住誘導区域内の家に5万円を加算します。ほかにも、対象の地区を限っている市があります。条件は年度で変わるため、申請の前に全国の空き家解体補助金一覧から市のページを確かめてください。

国に土地を引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、調整区域の土地でも申請できます。建物がある土地は申請できないため、解体が先です。審査手数料は土地1筆あたり14,000円です（法務省）。

負担金は、調整区域の宅地なら20万円です。市街化区域の宅地は面積で計算し、200㎡で793,000円になります（施行令の式から計算）。条件と手順は相続土地国庫帰属制度で空き家を手放せますかに書いています。

農地が付いている場合

調整区域の実家には、田や畑が付いていることがあります。農地を売るには、農業委員会の許可が必要です（農地法3条）。

宅地などに変える目的で売る場合は、知事などの許可が必要です（農地法5条）。市街化区域の農地は、農業委員会への届出で足ります。調整区域の農地は、届出では済みません。

家と農地を分けて売るか、一緒に売るかで、買主の範囲が変わります。進め方は農地や山林が付いた実家は売れますかにまとめています。

まずやること

1. 都市計画図と納税通知書で、調整区域かどうかを確かめる
2. 登記事項証明書と、建築確認や許可の書類を探す。建てた年と、建てた人の職業を整理する
3. 市の開発許可の窓口で、建物が適法か、使う人の制限があるかを聞く。相談の日付と担当課を記録する
4. 制限がある場合は、用途変更の許可の基準と、申請の時期を聞く
5. 解体は、窓口で建て替えの可否を聞くまで決めない
6. 調整区域の取引の経験がある不動産会社か、買取業者に査定を頼む