抵当権の抹消登記は自分で申請できますか

できます。金融機関から受け取った書類を付けて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。書類は、登記識別情報、解除証書などの登記原因証明情報、会社法人等番号が分かる書類、委任状です。持参、郵送、オンラインのどれでも申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円です（法務省民事局、令和6年4月版の案内）。名義人が亡くなっている家は、相続登記も必要です。

親が受け取った抹消の書類が見つかりません

金融機関に再交付を頼みます。住宅金融支援機構の融資なら、相続人が使う再交付の申請書があります。再交付の手数料と郵送料は機構が負担します。書類は、必要書類が機構に届いてから3週間程度で送られます（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。ほかの金融機関は手続きが違うため、返済口座のあった支店に問い合わせます。

登記簿を見れば、ローンの残りが分かりますか

分かりません。登記簿の乙区に載っている債権額は、借りた当初の額です。完済していても、抹消登記を申請するまでは同じ記載が残ります。現在の残高と、団体信用生命保険の加入の有無は、相続人であることを示して金融機関に問い合わせます。

ローンが残ったまま、相続登記はできますか

できます。住宅金融支援機構の融資では、団体信用生命保険に入っていない場合、相続人が債務を引き継ぎます。その手続きの書類には、相続登記後の登記事項証明書が含まれています（住宅金融支援機構）。相続登記をしても抵当権は消えません。売るときは、決済日までに完済して抹消します。

抵当権者の会社がすでに無い場合は、どうすれば抹消できますか

令和5年4月1日から、解散した法人の担保権を所有者が単独で抹消できる特例があります（不動産登記法70条の2）。条件は3つです。清算人の所在が判明しないこと、法人の解散から30年がたっていること、被担保債権の弁済期から30年がたっていることです。供託は要りません（法務省）。条件に当たるかの調査が必要なため、売りに出す前に司法書士か法務局に相談します。

抵当権が残ったままの実家は売れますか

期限の一覧

期限	手続き
3か月相続の開始を知った日から	相続放棄借金のほうが多い場合の手続きです。家財を処分すると、放棄できなくなる場合があります。
10か月相続の開始を知った日の翌日から	相続税の申告と納付遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合だけ必要です。
3年相続で取得したと知った日から	相続登記の申請 2024年4月1日から義務です。それより前に起きた相続は、2027年3月31日が期限です。
3年目の12月31日相続が始まった日から	3,000万円の特別控除を使った売却正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
3年10か月相続が始まった日から	取得費加算の特例を使った売却相続税の申告期限の翌日から3年以内です。特別控除とは、どちらか一方を選びます。
2027年12月31日制度そのものの期限	空き家の特別控除の適用期限自分の3年の期限より、制度の期限が先に来る場合があります。早いほうが締め切りです。
翌年3月15日売った年の	譲渡所得の確定申告控除で税額が0円になる場合も申告が必要です。申告しないと、控除は適用されません。

期限は、物件や相続の事情で変わります。自分の場合の期限は、司法書士か税理士に確かめてください。

「相続した実家の登記簿を取ったら、親の住宅ローンの抵当権が残っていた。このままで売れるのか」実家を売る前に、抵当権の消し方と費用を知りたい人に向けて書いています。

結論

抵当権が残っていても、引き渡しの日までに抹消できれば売れます。ローンを完済済みなら、抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟で2,000円です（法務省民事局、2026年10月時点）。ローンが残っている場合は、売却代金で残りを返し、同じ日に抹消します。売値が残債に届かない家は、金融機関の同意を得る任意売却か、3か月以内の相続放棄を検討します。

この記事で分かること

抹消登記の登録免許税と、金融機関から受け取る書類
ローンが残っている実家を売るときの、決済日の順番
抵当権者と連絡が取れない古い抵当権（休眠担保権）の消し方

こんな場合は診断へ

登記簿の乙区に、親の代の抵当権が残っている
ローンの残りと家の売値の、どちらが大きいか分からない
抹消の手続きに費用をかけても、売れば手元に残るのか知りたい

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で、その市の地価から買取価格の目安を出せます。残債と比べる数字を先に持っておくと、金融機関や不動産会社との話を進めやすくなります。

抵当権が残った家は、なぜそのままでは売れませんか

抵当権は、ローンが返されないときに、金融機関が家を競売にかけて回収できる権利です。この権利は、家の持ち主が変わっても消えません。買主は、前の持ち主の借金のために家を失うおそれがあります。

そのため売買契約では、引き渡しの日までに売主が抵当権を抹消する約束をするのが一般的です。抵当権の登記は、ローンを完済しても自動では消えません。所有者が法務局に抹消登記を申請して、登記簿から消えます（岐阜地方法務局）。

用語

乙区　登記簿のうち、抵当権など所有権以外の権利が載る欄です。抵当権者の名前、債権額、設定した日付が書かれています。載っている債権額は借りた当初の額で、現在の残高とは別です。

登記簿の内容は、法務局で登記事項証明書を取れば分かります。手数料は窓口の請求で600円です。オンラインで請求して郵送で受け取る場合は520円です（法務局、令和7年4月1日からの額）。

実家の抵当権は、次の3つのどれかに当たります。

抵当権の状態	抹消の方法	主な費用
完済済みで登記だけ残っている	金融機関の書類で抹消を申請	登録免許税 1個1,000円
ローンが残っている	完済してから抹消。売却代金でも返せる	残債と登録免許税
抵当権者と連絡が取れない	供託や単独申請の特例を使う	供託金、調査の実費

凡例: 費用は2026年10月時点。司法書士に頼む場合は報酬が別にかかります。

完済しているのに登記だけ残っている場合

親がローンを払い終えたあと、抹消登記をしないままにしている例です。この場合は、金融機関の書類をそろえて抹消登記を申請します。

金融機関から受け取る書類は、次の4つです（法務省民事局、令和6年4月版の案内）。

登記識別情報または登記済証
解除証書や弁済証書などの登記原因証明情報
金融機関の会社法人等番号が分かる書類
金融機関からの委任状

親の遺品にこれらの書類が見当たらない場合は、金融機関に再交付を頼みます。住宅金融支援機構は、相続人が使う再交付の申請書を用意しています。再交付の手数料は機構が負担します。書類は、必要書類が機構に届いてから3週間程度で送られます（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円、土地3筆と建物1棟なら4,000円です（法務省民事局）。同じ申請書で20個を超える不動産を抹消する場合は、1件20,000円です（登録免許税法別表第一）。敷地が数筆に分かれている家は、筆の数だけ1,000円が増えます。私道の持分にも抵当権が付いていれば、その筆も数えます。

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。窓口への持参、郵送、オンラインのどれでも申請できます。登記が終わると、登記完了証が交付されます（法務省民事局）。

注意

名義人の親が亡くなっている家は、抵当権を抹消しただけでは売れません。売るには相続登記が必要です。法務省民事局の案内には、事案によっては抹消の前提として別の登記が要ると書かれています。登記簿の住所や氏名が現在と違う場合も、変更の登記が先に必要です。売る予定なら、相続登記と抹消登記を同じ時期に申請します。相続登記の費用は相続登記の費用はいくらですかにあります。

司法書士に頼む場合は、報酬が加わります。司法書士の報酬は、各司法書士が自由に定めています。額と算定方法を明示し、依頼者との合意で決める決まりです（日本司法書士会連合会）。同連合会は、2024年3月に実施した報酬アンケートの結果を公表しています。相続登記と一緒に頼む場合は、抹消の報酬がいくらかを見積書で分けて確かめます。

ローンが残っている場合に、売却代金から返す順番

親が返済の途中で亡くなった場合は、先に団体信用生命保険を確かめます。住宅金融支援機構の融資では、この保険に入っていれば、保険金で債務が全額返済されます。入っていない場合は、家を相続した人が債務を引き継いで返します（住宅金融支援機構）。

団体信用生命保険で完済になっていれば、残るのは抹消登記の手続きです。保険の届出が済んでいるかを、返済口座のある金融機関に確かめます。

用語

団体信用生命保険　ローンを借りた人が亡くなったときに、保険金で残りのローンが返済される保険です。加入の有無はローンごとに違います。親の契約書類を見るか、金融機関に問い合わせると分かります。

ローンが残っている家は、売却代金で残りを一括で返し、同じ日に抵当権を抹消して売ります。順番は次のとおりです。

金融機関に残高を聞き、売却で完済したいと申し出る
査定額が、残債と売却の諸費用の合計を上回るかを確かめる
相続登記を済ませ、買主と売買契約を結ぶ
決済日に、買主から代金を受け取る
その代金で、残りのローンを一括で返す
金融機関から、抹消の書類を受け取る
司法書士が、抵当権の抹消と買主への名義の移転を法務局に申請する

4から7までは、同じ日に続けて行います。住宅金融支援機構の任意売却の手順でも、代金決済と抵当権抹消は同じ段階に置かれています。買取業者に売る場合も、抵当権を抹消してから名義を渡す点は変わりません。

注意

完済の申し出には日数がかかります。住宅金融支援機構の融資では、全額を繰り上げて返す日の1か月前までに金融機関へ申し出ます。抹消の書類を郵送で受け取る場合は、完済から1か月程度かかります。売却で書類を急ぐ場合は、インターネットの申込みを使えません（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。決済日は、金融機関の日程を聞いてから決めます。

売値が残債に届かない場合

売値がローンの残りを下回ると、売却代金だけでは抵当権を抹消できません。足りない分を預金などで払うか、金融機関の同意を得て売る任意売却になります。

住宅金融支援機構は、任意売却を、競売のような法的手続によらない売却と説明しています。通常の取引として売るため、競売より高く売れることが期待できます。手続きに協力すると、売却代金から仲介手数料や抹消登記費用を差し引ける場合があります（機構のパンフレット、令和8年4月）。

任意売却には期限があります。機構の融資では、最初の媒介契約から6か月たっても買い手が現れないと、競売の手続きに移ることがあります。買い手が現れたあと、機構が抹消に応じるかを判断するまでに2週間程度かかります。売却代金で返しきれなかった債務は、任意売却のあとも返済の義務が残ります。

ポイント

親のローンが家の値段より大きく、ほかの財産も少ない場合は、相続放棄も選択肢です。相続放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述します（裁判所）。放棄すると、預金も受け取れません。判断の手順は空き家だけ相続放棄することはできますかにあります。

抵当権者と連絡が取れない古い抵当権の消し方

祖父母の代から続く家では、昭和初期などの古い抵当権が登記簿に残っていることがあります。抵当権者が個人で行方が分からない場合や、会社がすでに解散している場合です。このような抵当権は、休眠担保権と呼ばれます。

抹消登記は、所有者と抵当権者が共同で申請するのが原則です。相手と連絡が取れない場合のために、所有者が単独で申請できる方法が不動産登記法にあります。

方法	使える条件	所有者がすること
供託による抹消（70条）	行方が知れず、弁済期から20年以上	元本、利息、損害金の全額を供託
公示催告と除権決定（70条）	抵当権者の行方が知れない	裁判所に申し立てる
解散した法人の特例（70条の2）	解散と弁済期から各30年。清算人が不明	調査の結果を付けて申請。供託は不要

凡例: 2026年10月時点。法務省の供託Q&A、岐阜地方法務局、法務省の改正法の資料によります。

供託による方法では、元本と利息と損害金の合計を、法務局の供託所に納めます。供託書の正本を付ければ、所有者だけで抹消を申請できます（法務省供託Q&A）。古い抵当権は、債権額が設定した当時の金額で登記されています。利息と損害金の計算には、法務省のサイトにある計算用のソフトを使えます（福島地方法務局）。

解散した法人の特例は、令和5年4月1日に始まりました。抵当権者が解散した法人で、清算人の所在が判明しない場合の方法です。条件は、法人の解散から30年、被担保債権の弁済期から30年がたっていることです。この場合は、供託をせずに所有者が単独で抹消を申請できます（不動産登記法70条の2、法務省）。すでに解散した会社の名前が乙区に残っている家は、この方法に当たるかを確かめます。

用語

休眠担保権　設定から長い年月がたち、抵当権者と連絡が取れなくなっている抵当権などの呼び名です。登記簿に残っている限り、売るときは買主から抹消を求められます。

注意

古い抵当権の抹消は、抵当権者の住所や法人の登記を調べるところから始まり、日数がかかります。売買契約を結んだあとで見つかると、引き渡しの日に間に合わないことがあります。売りに出す前に登記事項証明書の乙区を見ます。古い抵当権があれば、先に司法書士か法務局に相談します。

抹消の費用と、売れる値段を並べる

完済済みの家なら、抹消にかかる登録免許税は数千円です。ローンが残っている家は、売れる値段が残債を上回るかどうかで進め方が変わります。

このサイトの計算機で、買取価格の目安を出しました。条件は土地165㎡、延べ床115㎡の木造、解体費約191万円、家財の処分費15万円です（2026年10月時点）。

市（住宅地の地価）	土地の値段	買取価格の目安
松江市（4.36万円/㎡）	約719万円	約282万〜410万円
郡山市（6.32万円/㎡）	約1,043万円	約460万〜669万円
金沢市（9.01万円/㎡）	約1,487万円	約704万〜1,024万円

買取価格の目安の下限が、買取でも完済できる残債の目安になります。松江市の条件なら、残債が約282万円以下の家は、売却代金で完済して抹消できる計算です。残債が約410万円を超える家は、買取価格の目安では届きません。仲介でより高く売るか、任意売却を検討します。その間の家は、実際の査定額で決まります。

土地1筆と建物1棟の抹消にかかる登録免許税2,000円は、どの市の買取価格の目安と比べても小さな額です。完済済みの家では、費用よりも手続きの日数が売却の日程を左右します。

名義が親のままで抵当権も残っている家は、診断では名義を直せば売れる家に近い扱いです。買取価格の決まり方は空き家の買取価格はどう決まりますかにあります。

まずやること

法務局で登記事項証明書を取り、乙区に抵当権が残っているかを見る
抵当権者が金融機関なら、完済済みか、残高がいくらかを問い合わせる
団体信用生命保険に入っていたかを確かめる
空き家の診断で買取価格の目安を出し、残債と比べる
完済済みなら抹消の書類を受け取り、相続登記と同じ時期に申請する
抵当権者と連絡が取れない場合は、売りに出す前に司法書士か法務局に相談する

まとめ

抵当権の登記は、完済しても自動では消えません。引き渡しの日までに抹消できれば売れます
抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です
ローンが残る家は、決済日に売却代金で完済し、同じ日に抹消と名義の移転を申請します
売値が残債に届かない家は、任意売却か、3か月以内の相続放棄を検討します
連絡が取れない古い抵当権は、供託や解散法人の特例で、所有者が単独で抹消できる場合があります

よくある質問

Q. 抵当権の抹消登記は自分で申請できますか: できます。金融機関から受け取った書類を付けて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。書類は、登記識別情報、解除証書などの登記原因証明情報、会社法人等番号が分かる書類、委任状です。持参、郵送、オンラインのどれでも申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円です（法務省民事局、令和6年4月版の案内）。名義人が亡くなっている家は、相続登記も必要です。
Q. 親が受け取った抹消の書類が見つかりません: 金融機関に再交付を頼みます。住宅金融支援機構の融資なら、相続人が使う再交付の申請書があります。再交付の手数料と郵送料は機構が負担します。書類は、必要書類が機構に届いてから3週間程度で送られます（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。ほかの金融機関は手続きが違うため、返済口座のあった支店に問い合わせます。
Q. 登記簿を見れば、ローンの残りが分かりますか: 分かりません。登記簿の乙区に載っている債権額は、借りた当初の額です。完済していても、抹消登記を申請するまでは同じ記載が残ります。現在の残高と、団体信用生命保険の加入の有無は、相続人であることを示して金融機関に問い合わせます。
Q. ローンが残ったまま、相続登記はできますか: できます。住宅金融支援機構の融資では、団体信用生命保険に入っていない場合、相続人が債務を引き継ぎます。その手続きの書類には、相続登記後の登記事項証明書が含まれています（住宅金融支援機構）。相続登記をしても抵当権は消えません。売るときは、決済日までに完済して抹消します。
Q. 抵当権者の会社がすでに無い場合は、どうすれば抹消できますか: 令和5年4月1日から、解散した法人の担保権を所有者が単独で抹消できる特例があります（不動産登記法70条の2）。条件は3つです。清算人の所在が判明しないこと、法人の解散から30年がたっていること、被担保債権の弁済期から30年がたっていることです。供託は要りません（法務省）。条件に当たるかの調査が必要なため、売りに出す前に司法書士か法務局に相談します。

壊す前に、査定を取る

建物を残したまま買い取る業者もあります。査定は無料で、金額を見てから断れます。市ごとの補助金は、市区町村のページに載せています。

建物を残したまま、無料で査定を頼む

広告当サイトは提携先から報酬を受け取ることがあります。査定は無料で、依頼しても売る義務はありません。

お住まいの市の条件で計算する

建物を残して売った場合の手取りと、解体した場合の自己負担を、市の地価と補助制度から計算します。所要時間は1分です。名前や連絡先の入力はありません。

お住まいの地域の条件で診断する

出典

記事の内容は、2026年10月1日時点の各出典にもとづいています。