築50年の木造住宅は、建物の値段がゼロになりますか

ゼロと決まっているわけではありません。国土交通省の指針（平成26年3月）は、築後20〜25年程度で市場価値をゼロとする取扱いが一般的だと書いたうえで、これを改める方向を示しています。屋根や水回りの修繕の記録がある場合は、査定のときに見せてください。

古家付き土地で売っても、3,000万円控除は使えますか

令和6年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに建物が耐震基準に適合するか取り壊されれば、対象になります（国税庁 No.3306）。買主が期限までに解体する場合も当てはまります。ほかの条件もあるため、売買契約の前に税務署か税理士に確かめてください。

築50年の家を買う人は、住宅ローン控除を使えますか

昭和57年1月1日以後に建築された住宅が対象です（国税庁 No.1211-3）。それより古い家は、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のどれかが要ります。どれも取得の日の前2年以内のものに限られます。

建築確認の日付が分からない場合は、どうすればよいですか

建築確認通知書か検査済証を探します。見つからない場合は、登記事項証明書で新築の年月日を確かめます。フラット35は、建築確認日が分からない場合、表示登記の新築年月日が昭和58年4月1日以後かどうかで判定します。

解体してから売るほうが高く売れますか

場合によります。解体費を先に払い、土地の固定資産税の特例も外れます。このサイトの計算では、延床115㎡の木造住宅の解体費は約191万円です。建物を残したまま査定を取り、解体した場合の金額と比べてから決めてください。

築50年を超えた実家は売れますか

3つの売り方の比較

項目	仲介で売る	買取で売る	そのまま持つ
現金になるまで	目安は3〜6か月です。買い手が見つかるまで進みません。	目安は数日〜1か月です。査定額に納得すれば契約に進みます。	—
手元に残る額	市場価格に近い金額です。仲介手数料が引かれます。	市場価格より低くなります。仲介手数料はかかりません。	固定資産税と管理費が毎年かかります。
向いている場合	駅に近い、建物がまだ使えるなど、買い手が見込める家	早く手放したい場合。傷みや家財があり、そのままでは売りにくい家	子どもが使う予定があるなど、手放さない理由がある場合
気をつけること	売れ残ると値下げが続きます。引き渡し後の不具合に責任を負う場合があります。	提示額は業者で差が出ます。2社以上で比べてください。	管理が行き届かないと、特定空家等に指定される場合があります。

仲介手数料の上限

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。 800万円以下の物件は、税込33万円まで受け取れる決まりがあります（2024年7月から）。根拠は宅地建物取引業法46条と、国土交通省の告示です。

特定空家等または管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が上がるため、持ち続ける場合にも費用がかかります。

「実家は築50年を超えている。古すぎて売れないのではないか」古い実家を相続し、建物に値段が付くのか、壊してから売るべきかを知りたい人に向けて書いています。

結論

築50年を超えた実家も売れます。値段の中心は土地で、建物は古家付き土地として残したまま売れます。2026年に築50年を超える家は、昭和51年以前に建てられた家です。昭和56年5月31日以前の建築に当たります。相続空き家の3,000万円控除の築年の条件を満たします（国税庁 No.3306、令和8年4月1日現在）。買主の側では、住宅ローン控除やフラット35に耐震の証明が要ります。売る相手によって、準備する書類が変わります。

この記事で分かること

木造の耐用年数22年と、建物の値段の考え方
築年の基準日が、税の特例、ローン、補助金でどう違うか
古家付き土地として売る場合と、解体してから売る場合の計算例

こんな場合は診断へ

実家が昭和50年代より前に建てられた木造住宅である
不動産会社に「建物の値段はゼロです」と言われた
解体してから売るか、そのまま売るかを決められない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で解体費と買取価格の目安を出せます。診断には、建てられた時期を選ぶ質問があります。

空き家の約6割は1980年以前の建築です

古い家を相続して空き家にしている人は、少なくありません。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査は、空き家の建築時期を調べています（令和7年8月公表、基準日は令和5年10月1日）。

建築時期	割合
1950年以前	15.1%
1951〜1970年	21.7%
1971〜1980年	26.4%

合わせると63.2%で、調査の本文は1980年以前を約6割としています。空き家を取得した経緯は、相続が約58%です。

同じ調査は、建物の傷みも聞いています。

腐朽・破損の状態	割合
構造上の不具合がある	19.6%
全体的に腐朽・破損がある	3.0%
部分的に腐朽・破損がある	43.2%
腐朽・破損はない	34.1%

腐朽や破損がない空き家は、約3分の1です。築50年の実家を売るときは、建物の傷みを前提に売り方を選びます。

耐用年数22年と建物の値段

木造の住宅用建物の法定耐用年数は、22年です（国税庁の耐用年数表）。この年数は、減価償却費を計算するための税の決まりです。住める年数を示す数字とは違います。

取引の場では、古い木造住宅の建物に値段が付きにくい状態が続いてきました。国土交通省は平成26年3月の指針で、次のように書いています。

「住宅の状態にかかわらず、一律に築後20~25年程度で住宅の市場価値がゼロとされる取扱いが一般的である。」

同じ指針は、この取扱いを改める方向を示しています。基礎と躯体の耐用年数を、劣化対策の程度に応じて次のように想定しています。

住宅の区分	指針が想定する耐用年数
劣化対策等級2に相当する措置を講じた住宅	50〜60年程度
劣化対策等級3に相当する措置を講じた住宅	75〜90年程度
長期優良住宅の認定を受けた住宅	100年程度

内装や設備は、補修によって使用価値が回復し、向上するとしています。築50年の家でも、建物の値段がゼロと決まっているわけではありません。屋根や水回りを直してきた家は、修繕の記録を査定のときに見せます。

用語

古家付き土地　古い建物を残したまま、土地として売り出す方法です。買主が建物を使うか壊すかを決めます。

築41年以上の戸建ての取引

築41年以上の戸建ても取引されています。東日本不動産流通機構は、首都圏の既存戸建ての成約を築年帯ごとに集計しています。数字は2025年1〜12月の成約分です（不動産流通研究所の2026年2月25日の報道）。

築年帯	平均成約価格（2025年）	同（2024年）
築5年以下	5,147万円	5,131万円
築21〜25年	4,148万円	4,122万円
築31〜35年	3,148万円	2,964万円
築41年以上	2,437万円	2,105万円

築41年以上は、成約件数の15.7%を占めました。前の年より3.4ポイント増えています。価格は土地を含む額で、対象は首都圏です。地方の実家の値段は、土地の値段によって大きく変わります。

築年の基準日は制度によって違います

古い家の扱いは、昭和56年を境に変わります。新耐震基準は、昭和56年6月1日に施行されました。基準日の取り方は、制度ごとに少しずつ違います。

制度	築年の基準	古い家の扱い
相続空き家の3,000万円控除	昭和56年5月31日以前に建築	対象になる
買主の住宅ローン控除	昭和57年1月1日以後に建築	それより古い家は耐震の証明が要る
フラット35	建築確認日が昭和56年6月1日以後	それより古い家は耐震評価基準への適合が要る
既存住宅売買かし保険	昭和56年6月1日以降に建築確認	耐震基準への適合が分かる書類が要る
市の解体補助	昭和56年5月31日以前の建築や着工	対象にする市がある

築50年を超えた家は、売主の税の特例と解体補助では有利に、買主のローンでは不利に働きます。建築確認の日付は、建築確認通知書か検査済証で確かめます。フラット35は、建築確認日が分からない場合、表示登記の新築年月日が昭和58年4月1日以後かどうかで判定します。

木造住宅の基準は、平成12年にも改正されました。耐力壁の配置や接合部の金物の決まりが明確になっています。国土交通省は平成29年5月、熊本地震では平成12年以前に建てられた新耐震基準の木造住宅にも倒壊などの被害が見られたと発表しました。

売主が使える3,000万円控除

相続した空き家を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例があります。国税庁が挙げる主な条件は次のとおりです（No.3306、令和8年4月1日現在）。

昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること
令和9年12月31日までに売ること

相続人が3人以上の場合は、控除の上限が2,000万円です。

令和6年1月1日以後の売却から、決まりが広がりました。売った年の翌年2月15日までに、建物が耐震基準に適合するか取り壊されれば、対象になります。古家付き土地として売り、買主が期限までに解体する場合も当てはまります。期限と解体の時期は、売買契約の特約に書きます。

特例の全体は空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかに書いています。

注意

古い実家は、買ったときの金額が分からない場合があります。その場合の取得費は、売った金額の5%で計算できます（国税庁 No.3258）。売った金額の大半が利益として扱われるため、控除を使えるかどうかで税額が大きく変わります。税金の計算は実家を売ったときの税金はいくらかかりますかに書いています。

買主のローンと保険

買主が個人の場合は、ローンと税の控除が買いやすさを左右します。

住宅ローン控除は、昭和57年1月1日以後に建築された住宅が対象です（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在）。それより古い家は、次のどれかの書類が要ります。

耐震基準適合証明書
建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3）
既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書

どれも、取得の日の前2年以内のものに限られます。取得の日までに耐震改修を申請し、入居までに適合の証明を受ける方法もあります。

フラット35は、古い家に耐震評価基準への適合を求めています（住宅金融支援機構）。一戸建ての基準は、基礎が一体のコンクリート造の布基礎などであることです。建物の形、壁の配置、筋かい、壁の割合の評点を掛け合わせた値が1以上であることも条件です。

既存住宅売買かし保険は、原則として新耐震基準に適合した住宅が対象です（住宅瑕疵担保責任保険協会）。保険期間は5年か1年です。

耐震の証明が取れない家は、ローンを使う個人には売りにくくなります。この場合の買い手は、建物を壊して建てる人か、買取業者です。

古家付き土地として売る方法

築50年の実家の売り方は、4つに分かれます。

売り方	買う人	売主の負担	向いている場合
中古住宅として売る	住む個人	耐震の証明や修繕	傷みが少なく、修繕の記録がある
古家付き土地として売る	建て替える個人、建売の会社	少ない	土地に買い手が付く立地
解体して更地で売る	土地を探す個人、会社	解体費	建物が危険で、補助が使える
買取に出す	買取業者	少ない	傷みが大きい、早く手放したい

古家付き土地は、解体費を先に払わずに済みます。建物を残している間は、土地の固定資産税の特例も続きます。200㎡以下の住宅用地は、課税標準が価格の6分の1です（総務省）。

市区町村から勧告を受けた特定空家と管理不全空家の敷地は、この特例から外れます（国土交通省）。建物を残す場合も、管理は続けます。税額の変わり方は空き家を更地にすると固定資産税は6倍になりますかに書いています。

築50年の建物は、雨漏りやシロアリの被害がないかを確かめます。売主の責任を免除する特約を結んでも、知りながら告げなかった事実の責任は免れません（民法572条）。分かっている不具合は、契約の前に書面で伝えます。詳しくは雨漏り・シロアリ・傾きのある家は売れますかに書いています。

旧耐震を条件にしている解体補助

古い家は、解体補助では対象になりやすい側です。このサイトに載せている104市区の条件を見ると、昭和56年5月31日以前の建築や着工を挙げているのは39市区です（2026年10月時点）。受付を終えた市も数に入れています。

市区	制度の型	古さ以外の主な条件	上限
文京区	耐震	区の耐震化基準を満たさない木造住宅	150万円
八尾市	耐震	耐震診断の評点が0.7未満など。所得と資産の条件あり	40万円
茅ヶ崎市	耐震	市の補助を受けた耐震診断で評点1.0未満	36万円
越谷市	空き家	市が特定空家等に認定した空き家	30万円
富士市	空き家	市の判定で、周辺に危険を及ぼすおそれがある	30万円（令和8年度は受付終了）

旧耐震というだけで補助が出る市は、多くありません。耐震の制度は、耐震診断の結果を求めます。空き家の制度は、市による危険の判定を求めます。

基準日が違う市もあります。相模原市は、平成12年5月31日以前に建築確認済証を取得した建物を対象にしています。

国の補助事業は、補助額を計算するときの除却工事費に上限を置いています。令和8年度は、木造で1㎡あたり36,000円です（国土交通事務次官通知、令和8年4月7日）。令和7年度は33,000円でした。補助額を計算するための上限で、解体費の相場とは違います。

条件と申請の順番は、市ごとのページに載せています。

ほかの市は全国の空き家解体補助金一覧で探せます。

計算例

このサイトの計算機で出した数字です（2026年10月時点）。延床115㎡、土地165㎡の木造住宅で計算しています。解体費は坪5万5,000円、家財の処分費は15万円の設定です。買取価格は、土地の値段から解体費と処分費を引き、業者の利益分を引いた55〜80%の幅で出しています。

茅ヶ崎市（地価23.9万円/㎡）

土地の値段: 約3,947万円
解体費: 約191万円
補助金: 36万円（見積額の2分の1では約96万円になるため、上限の36万円）
建物を残した買取価格の目安: 約2,057万〜2,992万円

北九州市（地価6.0万円/㎡）

土地の値段: 約983万円
解体費: 約191万円
補助金: 30万円（3分の1では約64万円になるため、上限の30万円）
建物を残した買取価格の目安: 約427万〜622万円

北九州市の補助は、市の判定で市場での流通が困難とされた空き家が対象です。

解体費は、地価が違っても同じ額です。地価が低い市ほど、解体費が土地の値段に占める割合は大きくなります。北九州市の例では、解体費は土地の値段の約19%です。茅ヶ崎市の例では約5%です。

診断は、買取価格の計算に築年数を使っていません。建てられた時期の質問は、税の特例の案内に使っています。昭和56年5月31日以前を選ぶと、3,000万円控除の対象になる場合があるという注意書きが出ます。売れる条件がそろっている場合は、税金の特例が効く家と判定されます。

解体してから売る場合との比べ方は更地にしてから売るか、そのまま売るか。数字で比べるに書いています。

まずやること

建築確認通知書、検査済証、登記事項証明書で、建築確認の日付と新築の年月日を確かめる
屋根、外壁、水回りの修繕の記録と、分かっている不具合を書き出す
相続の開始から3年後の年末がいつかを確かめ、3,000万円控除の期限を出す
建物を残したまま、仲介の会社と買取業者の両方に査定を頼む
解体を考える場合は、契約の前に市の解体補助の条件と受付期間を調べる
控除を使う場合は、売買契約の前に税務署か税理士に条件を確かめる

まとめ

築50年を超えた実家も売れる。値段の中心は土地で、建物は古家付き土地として残したまま売れる
木造の法定耐用年数22年は税の決まり。国土交通省の指針は、一律に価値をゼロとする取扱いを改める方向を示している
昭和56年5月31日以前の建築は、相続空き家の3,000万円控除の築年の条件に当てはまる
買主の住宅ローン控除は昭和57年1月1日以後の建築が対象。それより古い家は耐震の証明が要る
掲載104市区のうち39市区が、旧耐震を解体補助の条件に挙げている

よくある質問

Q. 築50年の木造住宅は、建物の値段がゼロになりますか: ゼロと決まっているわけではありません。国土交通省の指針（平成26年3月）は、築後20〜25年程度で市場価値をゼロとする取扱いが一般的だと書いたうえで、これを改める方向を示しています。屋根や水回りの修繕の記録がある場合は、査定のときに見せてください。
Q. 古家付き土地で売っても、3,000万円控除は使えますか: 令和6年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに建物が耐震基準に適合するか取り壊されれば、対象になります（国税庁 No.3306）。買主が期限までに解体する場合も当てはまります。ほかの条件もあるため、売買契約の前に税務署か税理士に確かめてください。
Q. 築50年の家を買う人は、住宅ローン控除を使えますか: 昭和57年1月1日以後に建築された住宅が対象です（国税庁 No.1211-3）。それより古い家は、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のどれかが要ります。どれも取得の日の前2年以内のものに限られます。
Q. 建築確認の日付が分からない場合は、どうすればよいですか: 建築確認通知書か検査済証を探します。見つからない場合は、登記事項証明書で新築の年月日を確かめます。フラット35は、建築確認日が分からない場合、表示登記の新築年月日が昭和58年4月1日以後かどうかで判定します。
Q. 解体してから売るほうが高く売れますか: 場合によります。解体費を先に払い、土地の固定資産税の特例も外れます。このサイトの計算では、延床115㎡の木造住宅の解体費は約191万円です。建物を残したまま査定を取り、解体した場合の金額と比べてから決めてください。

査定は2社以上で比べる

買取の提示額は、業者によって差が出ます。複数の金額を見てから決めてください。市ごとの解体費との比較は、市区町村のページに載せています。

建物を残したまま、無料で査定を頼む

広告当サイトは提携先から報酬を受け取ることがあります。査定は無料で、依頼しても売る義務はありません。

お住まいの市の条件で計算する

建物を残して売った場合の手取りと、解体した場合の自己負担を、市の地価と補助制度から計算します。所要時間は1分です。名前や連絡先の入力はありません。

お住まいの地域の条件で診断する

出典

記事の内容は、2026年10月9日時点の各出典にもとづいています。