更地にしてから売るか、そのまま売るか。数字で比べる

なぜ更地のほうが多く残るのか

理由は解体費ではなく、買取の仕組みにあります。

買取業者は自分が買主になります。解体と片付けを自分で手配し、土地の値段からその費用を引き、さらに自社の利益とリスク分を引いた額を提示します。この引き算が、土地の値段の2割から4割5分にあたります。

解体費は、補助金を使えば一部が戻ります。掲載29市の上限額の中央値は50万円です。補助率でいちばん多いのは1/3で、29市中10市がこれにあたります。木造住宅の解体費は平均で約192万円です（2025年1〜5月、日本経済新聞）。補助金で埋まるのは平均で26%ほどですが、それでも業者の利益分より小さくなります。

計算の詳しい仕組みは空き家の買取価格はどう決まりますかで説明しています。市ごとの補助率と上限額は市区町村ごとの補助金にあります。

差が消えるまでの年数

更地は住宅用地の特例から外れます。200㎡までの部分は固定資産税の課税標準が1/6になる特例があり、建物を壊すとこれがなくなります（地方税法第349条の3の2）。

29市の計算では、土地と建物を合わせた税額は約3.57倍になります。よく言われる6倍にはなりません。理由は、更地は商業地等の扱いになり、課税標準が評価額の70%で頭打ちになるためです。詳しい計算は空き家を更地にすると固定資産税は6倍になりますかにまとめています。

増加額は年間で約6万4千円（富山市）から約117万円（世田谷区）です。この金額で手取りの差を割ると、差が消えるまでの年数が出ます。

29市の中央値は約20年でした。最短は約18年、最長は約29年です。高知市が長いのは、補助率4/5・上限164万5千円という29市で最も手厚い制度があり、解体の自己負担が約51万円で済むためです。

20年という数字は、更地にする判断を急がなくてよい理由にはなりません。逆に、20年以内に売れる見込みがあるなら、更地のほうが有利という意味になります。

更地にする前に確認する3つ

1. 買い手が付く見込みがあるか

2023年の住宅・土地統計調査では、賃貸・売却用と別荘を除いた空き家は385万6千戸でした（総務省）。前回の調査から36万9千戸増えています。更地にしても買い手が現れない地域があります。

近くで売り出されている土地が何か月で成約しているかを、不動産会社に聞いてください。1年を超えて売れ残っている土地が多い地域では、更地にする判断を先送りします。

2. 補助金の受付期間

掲載29市のうち、受付の終了日を公表していない市が13市あります。多くは「予算に達した時点で終了」と書かれています。年度の後半に申し込むと間に合わないことがあります。

補助金の申請は、契約や着工の前に済ませる必要がある市がほとんどです。先に壊すと対象外になります。

3. 3,000万円特別控除の期限

相続した家を売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を引けます。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（租税特別措置法第35条第3項）。制度そのものの期限は2027年12月31日です。

更地にしてから売れ残ると、この期限を過ぎることがあります。条件は空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかで説明しています。

判断の順序

1. 買取業者2社以上に、建物を残したままの査定を頼む。これが手取りの下限になります
2. 解体業者2社以上に見積もりを取る。補助金の対象になるかを市の窓口で確認します
3. 近隣の土地の成約までの期間を、不動産会社に聞く
4. 1年以内に売れる見込みがあるなら更地、見込みが薄いなら買取を選びます

この記事の計算に使ったデータは補助金データのページで配っています。計算式と前提は調べ方と計算の前提に書いています。