空き家を更地にすると固定資産税は6倍になりますか

6倍にはなりません。更地の課税標準は評価額の70%が上限です（負担調整措置）。住宅用地特例の1/6と比べると、土地の固定資産税は最大約4.2倍です。家屋分の税は消えます。放置して管理不全空家の勧告を受けると、解体しなくても同じ税額になります。

こんな場合は診断へ

• 「更地にすると税金が6倍」と聞いて、解体をためらっている
• 市から空き家の管理について通知が届いた
• 更地にした場合の税額と、売った場合の手取りを並べて見たい

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で市ごとの税額の変化を実数で出せます。

固定資産税の仕組み

固定資産税は、土地と家屋それぞれの課税標準額に税率を掛けて計算します。標準税率は1.4%です。都市計画区域内では都市計画税も加わり、税率の上限は0.3%です（総務省）。

課税標準額の基になるのは、市区町村が3年ごとに決める固定資産税評価額です。納税通知書の課税明細に、土地と家屋それぞれの評価額と課税標準額が書かれています。

都市計画税は、市街化区域内の土地と家屋にかかります。区域外の実家なら、都市計画税はかかりません。税率は市区町村ごとに条例で決めています。

住宅用地特例とは

住宅が建っている土地は、課税標準額が大きく減額されます。

• 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）: 固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3
• 200㎡を超える部分（一般住宅用地）: 固定資産税は評価額の1/3、都市計画税は2/3

空き家でも、住宅が建っていれば特例の対象です。解体して更地にすると、翌年度からこの特例が外れます。

なぜ6倍ではないのですか

特例が外れた土地は「商業地等」の扱いになります。商業地等には負担調整措置があり、課税標準額は評価額の70%が上限です（総務省）。

住宅用地のときの課税標準は評価額の1/6です。更地のときの上限は70%です。70% ÷ (1/6) ＝ 4.2なので、土地の固定資産税は最大で約4.2倍です。

「6倍」は、特例が外れると課税標準が評価額の100%になるという前提の計算です。負担調整措置により、その前提は成り立ちません。

都市計画税は1/3から70%なので、最大約2.1倍です。固定資産税と都市計画税を合計すると、土地の税額は約3.6倍になります。

家屋の税はなくなります

解体すると、家屋の固定資産税と都市計画税はかかりません。このサイトの計算機では古い家屋の評価額を18万円としています。この場合の家屋の税額は年約3,000円です。

合計で見ると、土地の増加分から家屋の減少分を引いた額が負担増になります。古い家ほど家屋分が小さいため、増加分は土地の計算に近くなります。

計算例

このサイトの計算機で、土地150㎡、家屋の評価額18万円の条件で出した数字です（2026年9月時点）。固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で計算しています。

高松市（地価6.2万円/㎡、土地値930万円）

土地の固定資産税は、住宅用地で年約2.2万円、更地で年約9.1万円です。約4.2倍になります。

都市計画税と家屋分を含めた合計は、年約3.4万円から約11.1万円です。増加は年約7.7万円です。

千葉市（地価12万円/㎡、土地値1,800万円）

土地の固定資産税は、住宅用地で年約4.2万円、更地で年約17.6万円です。

合計は年約6.3万円から約21.4万円です。増加は年約15.1万円です。

豊中市（地価21.5万円/㎡、土地値3,225万円）

土地の固定資産税は、住宅用地で年約7.5万円、更地で年約31.6万円です。

合計は年約11.1万円から約38.4万円です。増加は年約27.3万円です。地価が高い地域ほど、更地にした後の負担が重くなります。

200㎡を超える土地の場合

200㎡を超える部分は、住宅用地特例が1/3です。更地になると70%が上限なので、この部分の増加は最大約2.1倍です。

土地260㎡の例では、200㎡分が約4.2倍、残り60㎡分が約2.1倍になります。広い土地ほど、全体の倍率は4.2倍より下がります。

納税通知書での確認方法

毎年4〜6月に届く納税通知書には、課税明細書が付いています。土地の欄に「小規模住宅用地」「一般住宅用地」の区分と、評価額、課税標準額が書かれています。

課税標準額が評価額の約1/6なら、特例が適用されています。更地にした場合の目安は、評価額に0.7を掛け、1.4%を掛けた額です。

更地にした後、売れるまでの負担

更地の税額は、売れるまで毎年かかります。豊中市の例では年約38万円、高松市の例では年約11万円です。

売却に2年かかれば、豊中市で約77万円、高松市で約22万円です。解体費と合わせて、売却価格から回収できるかを先に計算します。

放置しても特例は外れます

2023年12月13日に施行された改正空家法で、「管理不全空家等」の区分ができました。放置すれば特定空家になるおそれがある空き家が対象です。

市区町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます（国土交通省）。解体しなくても、更地と同じ税額になります。

「税金が上がるから解体しない」という判断は、勧告を受けた時点で成り立たなくなります。窓ガラスの破損や草木の繁茂、屋根の一部の落下などが管理不全の判断材料です。

税額が変わる時期

固定資産税は、毎年1月1日の状態で課税されます。12月に解体すれば翌年度から更地の税額、1月2日以降の解体なら翌々年度からです。

解体して売る予定なら、売却のタイミングも合わせて考えます。1月1日時点で所有者でなくなっていれば、その年度の税は買主にかかります。

まずやること

1. 納税通知書の課税明細で、土地と家屋の評価額と課税標準額を確認する
2. 土地の評価額 × 0.7 × 1.4% で、更地にした場合の固定資産税の上限を計算する
3. 家屋の税額を引き、年間の増加分を出す
4. 建物付きで売った場合の手取りと、解体して売った場合の手取りを並べる
5. 市から管理に関する通知が来ている場合は、担当課に状況を確認する

相談先

• 税額の計算と特例の適用は、市区町村の資産税課（固定資産税担当課）
• 管理不全空家等の通知や勧告は、市区町村の空き家担当課
• 解体費と補助金は、市区町村の建築指導課か空き家担当課
• 市ごとの税額の変化と売却の手取りは、このサイトの空き家の診断