雨漏り・シロアリ・傾きのある家は売れますか

仲介と買取での責任の違い

売る相手によって、責任の決まりが変わります。

宅建業法40条が特約を制限しているのは、宅建業者が売主になる場合です。個人が売主で、買主が業者の場合は、この制限の対象になりません。

買取業者は、買った家を直すか解体して、次の買主に売ります。再販売のときは業者が売主になり、宅建業法40条の決まりを受けます。買取価格には、直す費用や解体費が見込まれます。

買取でも、免責になるかどうかは契約書で決まります。査定を頼むときに、次の2点を聞いてください。

1. 契約不適合責任を免責にする条項が、契約書に入るか
2. 告げた不具合を理由に、契約のあとで減額されることがないか

仲介と買取の全体の違いは空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですかにまとめています。

建物状況調査（インスペクション）でできること

売主が家の状態を知らない場合は、専門家の調査で確かめられます。

国土交通省のQ&Aから、数字を拾います（令和6年4月1日現在）。

建物状況調査に関する宅建業法の規定は、平成30年4月1日に施行されました。宅建業者は、媒介契約のときに、調査する人をあっせんするかどうかを書面に記載します。令和6年4月1日からは、あっせんをしない場合に理由を書く欄が設けられました。

調査の結果、劣化が見つかった場合は、既存住宅売買瑕疵保険にそのままでは加入できません。直したうえで再び検査を受け、劣化がないと確認されれば加入を検討できます（同Q&A）。この保険の期間は、個人間の売買で1年、2年、5年です。保険金額は500万円、1,000万円などです（国土交通省、令和5年9月版）。

雨漏りやシロアリの跡がある家で、保険を付けて売るには修理が先に必要です。修理をしない場合の調査は、告知書を正確に書くための材料になります。国土交通省は、調査によって取引後のトラブルの発生を抑えられると説明しています。

修理してから売る場合の費用の目安

国土交通省の資料「リフォームの内容と価格について」から、関係する工事を抜き出します。工務店やリフォーム会社など約40社への調査をもとにした価格帯です。資料に作成の時点は書かれていません。

この資料に「雨漏りの補修」という項目はありません。雨漏りは、原因が屋根か外壁かで工事が変わります。シロアリは、防止処理のほかに、傷んだ土台や柱の交換が要る場合があります。日本しろあり対策協会は、認定する薬剤の有効期間を5年としています。

傾きの修正は、屋根や外壁の工事より高額です。浦安市が公開している液状化対策の資料に、工法ごとの工事費の目安があります。建物の面積が約20坪の場合の額です。資料に作成の時点は書かれていません。

床や壁、配管を元に戻す費用は、この額に入っていません。

この事案の売主は、物件状況等報告書で2階の和室の傾きを告げていました。買主は仲介業者と隣地の所有者らに賠償を求めましたが、裁判所は請求を認めませんでした。

傾きの程度を表す数字には、国の告示があります（平成12年建設省告示第1653号）。床の傾きが1,000分の3未満なら、構造の瑕疵がある可能性は「低い」とされます。1,000分の6以上は「高い」です。この基準は、新築時に性能評価を受けた住宅の紛争処理に使うものです。古い家の売買にそのまま当てはまる基準ではありません。傾きを測る場合は、3m程度以上離れた2点で測る方法が参考になります。

修理費をかけても買取の目安が変わらない計算例

このサイトの診断は、古い空き家の建物に値段を付けていません。買取の目安は、次の式で出しています。

1. 土地の値段（地価×土地の面積）を出す
2. 解体費と残置物処分費を引く
3. 残った額の55〜80％を、買取の目安とする

式の中に、建物の状態は入っていません。2つの市の計算例を示します（2026年10月時点。残置物処分費は15万円）。

屋根の重ね葺きに90万〜250万円をかけても、買取の目安は同じです。小樽市の例では、修理費が買取の目安と同じ規模になります。この計算は、業者が建物を解体するか、自社で直す前提で値段を付けると見ています。

仲介で、その家に住む買主を探す場合は事情が違います。建物の状態は、買主が付ける値段に影響します。修理の見積もりを取る前に、仲介と買取の両方で査定を受け、修理した場合の値段の差を聞いてください。買取価格の決まり方は空き家の買取価格はどう決まりますかに書いています。

各市の地価と解体費は、高松市のページと小樽市のページに載せています。

解体して土地で売る場合

修理をせず、建物を解体して土地として売る方法もあります。解体すれば、雨漏りやシロアリは売買の対象から外れます。地中に埋まった物が残る場合は、土地の状態として買主に伝えます。

雨漏りや傾きは、解体補助金の条件に関係する場合があります。富山市の補助は、市が危険と判定した空き家が対象です。判定の項目に「建物の一部が傾斜または崩壊しそう」「屋根材が破損して雨漏りまたは軒が垂れ下がっている」が入っています。3つの項目のうち2つ以上に当てはまることが条件です。補助は対象経費の2分の1で、上限は50万円です（2026年9月時点）。

小樽市の補助は、市の調査で不良住宅と判定された住宅が対象です。補助は工事費の3分の1で、上限は30万円です（2026年10月時点）。状態の悪い家ほど補助の対象になりやすい市があるため、解体の前に市の制度を確かめます。ほかの市は全国の空き家解体補助金一覧で探せます。

解体と現状のままの売却の比べ方は、更地にしてから売るか、そのまま売るか。数字で比べるに書いています。

まずやること

1. 家の中を見て、雨染み、床のきしみや傾き、木部の傷みの場所を写真に残す
2. 親が残した書類から、修理の領収書とシロアリ防除の保証書を探す
3. 分かったことを、場所、時期、修理の有無、いまの状態に分けて書き出す
4. 仲介と買取の両方で査定を受け、不具合を最初に伝える
5. 買取の場合は、契約不適合責任を免責にする条項が入るかを聞く
6. 仲介で売る場合は、建物状況調査を受けるかどうかを不動産会社と決める