相続時精算課税を使えば、生前贈与でも損はありませんか

贈与税は累計2,500万円と年110万円の基礎控除まで0円です（国税庁No.4103、2026年4月時点）。登録免許税2％と不動産取得税3％はそのままかかります。贈与した家は相続時に相続財産へ加えて相続税を計算します。空き家の3,000万円特別控除は、相続で取得した家が要件なので、精算課税で贈与した家には使えません。

毎年110万円ずつ実家の持分を贈与すれば、税はかかりませんか

持分を分けて贈与する方法はあります。贈与のたびに登記が必要で、登録免許税2％と不動産取得税3％がその都度かかります。亡くなる前の贈与は相続財産に戻します。令和13年以降の相続では7年分が対象です（国税庁No.4161）。基礎控除以下の贈与も加算の対象になります。

親が認知症と診断されたあとでも、名義変更はできますか

本人に判断能力がないと、贈与も売買も有効に行えません。成年後見人が付いても、本人が住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ない処分は無効になります（裁判所）。贈与は本人の財産を減らす行為なので、後見人が行うことは原則としてできません。判断能力があるうちに、遺言書の作成などを相談してください。

生前贈与で受け取った実家を売るとき、取得費はいくらになりますか

親が買ったときの代金と購入手数料が基準です（国税庁No.3270）。贈与時の評価額ではありません。親の購入代金が分からない場合は、売却代金の5％を取得費として計算します。贈与のときに払った登録免許税と不動産取得税は、取得費に含められます。

相続で名義を変えるとき、期限はありますか

相続登記は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。令和6年4月1日より前の相続も、令和9年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（法務省）。登記の費用は、土地の課税標準が100万円以下なら令和9年3月31日まで登録免許税が免除されます（国税庁No.7191）。

親が元気なうちに実家の名義を変えるべきですか

期限の一覧

期限	手続き
3か月相続の開始を知った日から	相続放棄借金のほうが多い場合の手続きです。家財を処分すると、放棄できなくなる場合があります。
10か月相続の開始を知った日の翌日から	相続税の申告と納付遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合だけ必要です。
3年相続で取得したと知った日から	相続登記の申請 2024年4月1日から義務です。それより前に起きた相続は、2027年3月31日が期限です。
3年目の12月31日相続が始まった日から	3,000万円の特別控除を使った売却正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
3年10か月相続が始まった日から	取得費加算の特例を使った売却相続税の申告期限の翌日から3年以内です。特別控除とは、どちらか一方を選びます。
2027年12月31日制度そのものの期限	空き家の特別控除の適用期限自分の3年の期限より、制度の期限が先に来る場合があります。早いほうが締め切りです。
翌年3月15日売った年の	譲渡所得の確定申告控除で税額が0円になる場合も申告が必要です。申告しないと、控除は適用されません。

期限は、物件や相続の事情で変わります。自分の場合の期限は、司法書士か税理士に確かめてください。

「親が元気なうちに、実家の名義を自分に変えておいたほうがよいのか」親が高齢になり、実家をどうするか話し合い始めた人に向けて書いています。

結論

結論から書きます。将来その実家を売る予定なら、名義は相続で変えるほうが税は軽くなります。生前贈与は登録免許税が2％、不動産取得税が3％かかります。相続は登録免許税0.4％で、不動産取得税はかかりません（国税庁・東京都主税局、2026年4月時点）。さらに、空き家の3,000万円特別控除は、相続か遺贈で取得した家にしか使えません。生前贈与で受け取った実家には使えません。

この記事で分かること

生前贈与と相続で、名義を変えるときにかかる税の違い
相続時精算課税と、7年に延びた生前贈与の加算
贈与すると使えなくなる特例と、代わりに取れる手

こんな場合は診断へ

親が80歳を超え、実家は将来誰も住まない見込みです
兄弟から、早く名義を変えるよう勧められています
名義を変えたあと、いつ、いくらで売れるか知りたいです

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で、その市の土地の値段から売却の目安を出せます。所要時間は約1分です。

生前贈与と相続で、かかる税はどう違いますか

名義を変える方法は2つです。親が生きているうちに贈与するか、亡くなったあとに相続するかです。同じ家でも、かかる税の種類と率が変わります。

比べる点	生前贈与	相続
登録免許税（名義変更の登記）	固定資産税評価額の2％	固定資産税評価額の0.4％
不動産取得税	土地・住宅は3％（宅地は評価額の2分の1に課税）	かからない
財産にかかる税	贈与税（基礎控除110万円）	相続税（基礎控除3,000万円＋600万円×法定相続人）
空き家の3,000万円特別控除	使えない	使える（要件あり）
取得費加算の特例	使えない	使える（相続税を払った人）

登録免許税の率は、国税庁のタックスアンサーNo.7191にあります（2026年4月時点）。不動産取得税の3％と宅地の2分の1の特例は、令和9年3月31日までの取得に適用されます（東京都主税局）。相続による取得は、不動産取得税の対象になりません。

名義を変える費用だけを見ても、贈与は相続の5倍の登録免許税がかかります。

用語

固定資産税評価額　市町村が固定資産税を計算するために付けた価格です。登録免許税と不動産取得税は、この価格に率を掛けて計算します。売買価格ではありません。

評価額700万円の実家で比べる

このサイトの計算の前提は、土地の評価額600万円、建物の評価額100万円の実家です。贈与税の計算では、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。ここでは合計を700万円と置きます。相続人は子1人とします。

項目	生前贈与（暦年課税）	相続
登録免許税	約14万円（700万円×2％）	約2.8万円（700万円×0.4％）
不動産取得税	約12万円（土地600万円×1/2×3％＋建物100万円×3％）	0円
贈与税または相続税	約88万円（下記）	0円（基礎控除3,600万円以内）
合計の目安	約114万円	約2.8万円

贈与税は、700万円から基礎控除110万円を引いた590万円に、特例税率を当てます。税率20％、控除額30万円で、約88万円です（国税庁No.4408、2026年4月時点）。特例税率は、18歳以上の子が父母や祖父母から受けた贈与に使えます。

不動産取得税には中古住宅や住宅用地の軽減があり、要件を満たせばさらに減ります。ここでは軽減を入れていません。実際の額は都道府県税事務所で確かめてください。

注意

上の計算は、相続税がかからない家を前提にしています。相続財産の合計が基礎控除を超える家庭では、相続税の計算が別に必要です。基礎控除は3,000万円に、法定相続人1人あたり600万円を足した額です（国税庁No.4152）。

相続時精算課税なら贈与税はかかりませんか

相続時精算課税を選ぶと、贈与の累計2,500万円まで贈与税がかかりません。令和6年1月1日以後の贈与は、さらに年110万円の基礎控除が使えます。超えた分には一律20％の贈与税がかかります（国税庁No.4103、2026年4月時点）。

使えるのは、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与です。最初に贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、税務署へ選択届出書を出します。一度選ぶと、その親からの贈与はすべて相続時精算課税になります。暦年課税には戻れない決まりです。

贈与した家は、親が亡くなったときに相続財産へ加えて相続税を計算します。評価は贈与時の価額です。贈与税が0円でも、相続税の計算からは外れません。

ポイント

相続時精算課税で贈与税を0円にしても、登録免許税2％と不動産取得税3％は変わりません。評価額700万円の実家なら、約26万円が贈与の時点でかかります。相続で名義を変えれば約2.8万円です。

7年に延びた生前贈与の加算

暦年課税で少しずつ贈与しても、亡くなる前の贈与は相続財産に戻して計算します。この期間が、令和6年1月1日以後の贈与から段階的に延びています（国税庁No.4161、2026年4月時点）。

相続開始日	加算の対象になる贈与
令和8年12月31日まで	相続開始前3年以内の贈与
令和9年1月1日〜令和12年12月31日	令和6年1月1日から亡くなる日までの贈与
令和13年1月1日以後	相続開始前7年以内の贈与

3年より前の分は、合計100万円までは加算しません。基礎控除110万円以下の贈与も、加算の対象です。実家の名義を贈与した直後に親が亡くなると、贈与した家は相続財産に戻ります。

贈与すると使えなくなる特例

ここが、名義を急いで変えた人が後で気付く点です。実家を売るときの税の特例は、相続で取得した家を前提にしています。

空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売ったとき、売却益から最高3,000万円を引ける特例です。国税庁は、売った人の要件を「相続または遺贈（死因贈与を含む）により取得した相続人」と定めています（No.3306、2026年4月時点）。生前贈与で取得した家は、この文言に当てはまりません。

対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ります。売却代金は1億円以下で、令和9年12月31日までの売却に限ります。相続人が3人以上の場合は、控除は2,000万円までです。詳しくは空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかにまとめています。

取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続した家を申告期限から3年以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せます（No.3267）。これも「相続や遺贈により財産を取得した者」が要件です。

取得費は贈与でも相続でも引き継ぎます

贈与で受け取った家を売るときの取得費は、親が買ったときの代金が基準です（No.3270）。贈与時の評価額は取得費になりません。相続でも同じです。親の購入代金が分からない家は、売却代金の5％を取得費として計算します。

贈与しても売却益は減らず、使える特例だけが減ります。古い実家ほど、この差が大きくなります。

まとめ

名義変更の税は、贈与が登録免許税2％と不動産取得税3％、相続が登録免許税0.4％のみです
相続時精算課税で贈与税を0円にしても、登記と取得の税は変わりません
空き家の3,000万円特別控除と取得費加算は、相続で取得した家にしか使えません
生前贈与の加算は、令和13年以降の相続で7年に延びます

名義を変えずに備える方法

名義を急いで変えなくても、親が元気なうちにできることがあります。

遺言書を残す

実家を誰に相続させるかを遺言書で決めておけば、相続のあとの話し合いが短くなります。自筆証書遺言は法務局で保管できます。手数料は1通3,900円で、家庭裁判所の検認が要りません（法務省、2026年10月時点）。

判断能力があるうちに決める

親の判断能力が落ちると、贈与も売却もできなくなります。成年後見人が付いても、本人が住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに売った契約は無効になります（裁判所）。親が認知症になった場合の売却は、親が認知症の場合、実家は売れますかに書いています。

相続後の登記は3年以内

相続で名義を変える場合、相続登記は相続を知った日から3年以内に行います。登記の費用と自分で手続きする方法は、相続登記の費用はいくらですかにまとめています。名義さえ直せば売れる家は、診断では「名義を直せば売れる家」として出ます。

まずやること

実家の固定資産税の納税通知書で、土地と建物の評価額を確かめる
評価額に2％と0.4％を掛け、贈与と相続の登録免許税を比べる
実家が昭和56年5月31日以前の建築なら、3,000万円特別控除の要件を確かめる
贈与を考えるなら、相続時精算課税の届出の期限（翌年3月15日）を押さえる
名義を変えないなら、遺言書の作成と法務局での保管を親と相談する
売るときの手取りは、診断でその市の土地の値段から確かめる

税の計算は、家庭ごとの財産の合計で変わります。申告の前に税務署か税理士に確認してください。

よくある質問

Q. 相続時精算課税を使えば、生前贈与でも損はありませんか: 贈与税は累計2,500万円と年110万円の基礎控除まで0円です（国税庁No.4103、2026年4月時点）。登録免許税2％と不動産取得税3％はそのままかかります。贈与した家は相続時に相続財産へ加えて相続税を計算します。空き家の3,000万円特別控除は、相続で取得した家が要件なので、精算課税で贈与した家には使えません。
Q. 毎年110万円ずつ実家の持分を贈与すれば、税はかかりませんか: 持分を分けて贈与する方法はあります。贈与のたびに登記が必要で、登録免許税2％と不動産取得税3％がその都度かかります。亡くなる前の贈与は相続財産に戻します。令和13年以降の相続では7年分が対象です（国税庁No.4161）。基礎控除以下の贈与も加算の対象になります。
Q. 親が認知症と診断されたあとでも、名義変更はできますか: 本人に判断能力がないと、贈与も売買も有効に行えません。成年後見人が付いても、本人が住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ない処分は無効になります（裁判所）。贈与は本人の財産を減らす行為なので、後見人が行うことは原則としてできません。判断能力があるうちに、遺言書の作成などを相談してください。
Q. 生前贈与で受け取った実家を売るとき、取得費はいくらになりますか: 親が買ったときの代金と購入手数料が基準です（国税庁No.3270）。贈与時の評価額ではありません。親の購入代金が分からない場合は、売却代金の5％を取得費として計算します。贈与のときに払った登録免許税と不動産取得税は、取得費に含められます。
Q. 相続で名義を変えるとき、期限はありますか: 相続登記は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。令和6年4月1日より前の相続も、令和9年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（法務省）。登記の費用は、土地の課税標準が100万円以下なら令和9年3月31日まで登録免許税が免除されます（国税庁No.7191）。

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出典

記事の内容は、2026年10月19日時点の各出典にもとづいています。