未登記の建物がある実家は売れますか

「相続した実家を売ろうとしたら、建物の登記が見つからないと言われた。このままで売れるのか」固定資産税は払ってきたのに、法務局に建物の登記がない家を相続した人に向けて書いています。

この記事で分かること

• 表題登記の申請先、そろえる書類、費用の目安
• 未登記のまま買取業者に売るときの4つの条件
• 増築部分だけ未登記の場合と、解体して売る場合の手続き

こんな場合は診断へ

• 固定資産税の納税通知書は毎年届くが、建物の登記事項証明書が見つからない
• 昔の増築で、登記の床面積と実際の広さが合っていない
• 登記を入れてから売るか、そのまま買取に出すかを決められない

一つでも当てはまる場合は、空き家の診断で、その市の地価から買取価格の目安を出せます。登記に費用をかける前に、いくらで売れる家かを先に見ておきます。

未登記の建物とは何ですか

未登記の建物は、法務局の登記記録に表題登記がない建物です。珍しいものではありません。

法務省が2025年10月から2026年2月に、全国の市区町村へ聞き取りをしています。報告のあった約3,610万の建物のうち、約800万が登記されていませんでした（2026年5月28日の報道）。全体の2割を超えます。

表題登記のない建物の所有権を取得した人には、申請の義務があります。期限は、所有権を取得した日から1か月以内です（不動産登記法47条1項）。申請を怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。相続で未登記の建物を受け継いだ人も、所有権を取得した人です。

固定資産税を払っていても、登記があるとは限りません

固定資産税は、市区町村の課税台帳をもとにかかります。登記されていない家屋は、家屋補充課税台帳に登録されて課税されます（地方税法341条13号）。納税通知書が届いていても、登記がある証拠にはなりません。

登記の有無は、法務局で建物の登記事項証明書を請求して確かめます。

未登記のままだと何が困りますか

困る点は3つあります。

1. 建物の相続登記ができません。佐賀地方法務局の案内は、表題の登記がされていない建物について登記申請はできないとしています。先に表題登記が必要です。
2. 買主が住宅ローンを使えません。フラット35は、住宅と敷地に第1順位の抵当権を設定することを条件にしています（2026年4月1日現在）。登記のない建物には、抵当権の登記を入れられません。
3. 買主に名義を移す登記ができません。売買による所有権移転登記は、売主の所有権の登記があることが前提です。

土地は建物と別に登記されています。土地の登記が親の名義なら、建物が未登記でも土地の相続登記は必要です。費用は相続登記の費用はいくらですかにあります。

表題登記の申請先と費用

申請先は、建物の所在地を管轄する法務局です。申請は所有者本人か、代理人の土地家屋調査士が行います。土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続を代理する専門家です（法務局）。

申請書に添える書類は次の4つです（不動産登記令 別表12項）。

1. 建物図面
2. 各階平面図
3. 所有権を有することを証する情報
4. 住所を証する情報（住民票の写しなど）

建築当時の書類が残っていない古い家では、3に何を使うかを先に相談します。相談先は、管轄の法務局か土地家屋調査士です。固定資産税の課税明細書と、相続関係が分かる戸籍や遺産分割協議書を手元に用意します。

費用は次のとおりです（2026年10月時点）。

報酬の数字は、日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイド（2025年度アンケート）の事例です。建物は木造2階建ての居宅で、床面積は1階103.51㎡、2階44.71㎡です。報酬は自由化されていて、事務所や建物の形で変わります。

登録免許税は、登録免許税法の別表第一に掲げる登記にかかる税金です（同法2条）。国税庁の税額表（令和8年4月1日現在）に、建物の表題登記の項目はありません。表題登記で払うのは、土地家屋調査士の報酬と書類の実費だけです。

所有権保存登記の登録免許税は、建物の価額の1,000分の4です（国税庁 No.7191）。建物の価額が50万円なら2,000円です。価額には、固定資産課税台帳に登録された価格を使います。

市の台帳にも載っていない建物には、この価格がありません。その場合は、法務局の認定基準表で価額を出します。東京法務局の表では、木造の居宅は1㎡あたり107,000円です（令和6年度基準）。築年数に応じて減額する補正率の表が別にあります。