空き家を放置するとどうなりますか。罰則と費用

放置した場合の4つの段階

市区町村の対応は、次の順に進みます。段階ごとに、所有者の負担が増えます。

指導・助言

最初に、市区町村から改善を求める文書や訪問があります。この段階で修繕や解体をすれば、先に進みません。管理不全空家等への指導は、2025年3月31日時点で全国で3,211件です（国土交通省）。

市区町村は、空き家の状態を調べるために敷地に立ち入ることができます。立入調査を拒んだり妨げたりすると、20万円以下の過料の対象です（空家法30条）。

勧告

指導に従わないと、勧告に進みます。勧告を受けた敷地は、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。200㎡以下の土地は課税標準が評価額の1/6に減額されていますが、この減額がなくなります。

勧告は管理不全空家等でも出ます。2025年3月31日時点で、管理不全空家等への勧告は378件、特定空家等への勧告は4,153件です（国土交通省）。

命令

特定空家等の所有者が勧告に従わないと、市区町村長は期限を定めて命令を出します。命令に違反すると、50万円以下の過料に処されます（空家法30条）。過料は罰金と違い、刑罰ではなく行政上の制裁です。

命令は2025年3月31日時点で、全国で累計551件です（国土交通省）。勧告の件数に比べると少なく、ほとんどの人は勧告の段階で対応しています。

行政代執行

命令にも従わない場合、市区町村が所有者に代わって解体します。これが行政代執行です。2025年3月31日時点で、累計286件の行政代執行が行われています。所有者が分からない場合の略式代執行は592件、緊急代執行は12件です（国土交通省）。

代執行の費用は、所有者が全額を負担します。市区町村は費用の額と納期日を文書で通知します。納めないと、国税の滞納処分と同じ手続きで財産を差し押さえられます（行政代執行法5条、6条）。

損害賠償の責任

空き家の瓦や外壁が落ちて通行人にけがをさせた場合、所有者が損害を賠償します。民法717条は、土地の工作物の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたときの責任を定めています。

占有者が損害の発生を防ぐ注意をしていた場合は、所有者が賠償責任を負います。所有者の責任には、注意していたかどうかによる免責がありません。空き家には占有者がいないため、所有者が直接責任を負います。

倒壊や火災で隣家に損害を与えた場合も同じです。損害の額に上限はなく、相手のけがの程度や建物の被害で決まります。設置や保存に欠陥がなければ、この責任は生じません。修繕して欠陥をなくすか、解体して工作物そのものをなくすことが備えになります。

相続人が複数いる場合

相続した実家を兄弟で共有している場合、共有者の全員が所有者として措置の対象です。一人が「自分は住んでいない」と言っても、所有者としての責任は変わりません。

相続登記をしていない家でも、市区町村は固定資産税の情報を空き家対策に使えます（空家法10条）。納税者や相続人を調べて連絡が来ます。

相続放棄をした人でも、放棄の時にその家を現に占有していれば、保存する義務が残ります。次の相続人や清算人に引き渡すまで続きます（民法940条、2023年4月1日施行）。放棄すれば無関係になるとは限りません。

罰則を避けるための2つの選択肢

放置をやめる方法は、解体するか売るかの2つです。どちらが手元に多く残るかは、土地値と解体費の差で決まります。

地価が低い地域では、土地値が解体費を下回る家があります。この場合、解体してから売ると赤字になります。建物を残したまま売る方法は、買取価格はどう決まりますかで説明しています。

どちらの場合も、市区町村から通知が来る前に動くと、選べる方法が増えます。勧告を受けてからでは、税額が上がった状態で売却期間を過ごします。

まずやること

1. 市区町村からの通知や封書を開き、指導・勧告・命令のどの段階か確かめる
2. 現地に行き、屋根・外壁・窓・草木の状態を写真に残す
3. 相続登記が済んでいなければ、法務局で相続登記を申請する
4. 土地の評価額と面積から、更地にした場合の固定資産税を計算する
5. 解体費の見積もりと買取査定を取り、手元に残る額を並べて比べる
6. 判断がつかない場合は、市区町村の空き家担当課に相談する

相談先

• 指導や勧告の内容は、市区町村の空き家担当課
• 固定資産税の特例と税額は、市区町村の資産税課
• 相続登記は、法務局か司法書士
• 損害賠償や共有者との話し合いは、弁護士か法テラス
• 売るか解体するかの目安は、このサイトの空き家の診断