遠方の実家を、現地に行かずに売れますか

先に済ませる登記

相続登記は3年以内

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請します（不動産登記法第76条の2）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です（同法第164条）。

2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。この場合の期限は2027年3月31日です。名義が祖父の代のままになっている土地も、同じ期限で申請が必要です。手順は相続登記をしないまま実家を放置するとどうなりますかにまとめています。

住所と氏名の変更登記は2年以内

2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記も義務になりました。変更の日から2年以内に登記します。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。

施行の前に住所が変わっていた場合は、2028年3月末までに登記します。実家を出てから何度か引っ越している人は、登記簿の住所が古いままになっていることがあります。売買の前に、この変更登記が必要です。法務局のオンライン申請でも手続きできます。

権利証をなくしている場合

登記識別情報（権利証）が見つからないことがあります。再発行はできません。代わりに3つの方法があります。

1. 事前通知：法務局から本人限定受取郵便で通知が届き、2週間以内に申し出る。手数料はかからない
2. 資格者代理人による本人確認情報：司法書士などが本人確認情報を作成する。報酬がかかる
3. 公証人の認証：公証人に認証してもらう

遠方に住んでいる場合は、郵便の受け取りに日数がかかるため、2番目を選ぶことが多くなります。手数料はかかりますが、日程が読めます。

必要な書類

売主が用意するのは次のものです。

• 登記識別情報（権利証）
• 印鑑証明書。登記に添付するものは作成後3か月以内
• 住民票
• 固定資産評価証明書
• 本人確認書類

印鑑証明書は期限があるため、取るタイミングを司法書士と合わせてください。先に取ると期限切れになります。

登記の申請では、司法書士が本人確認を行います。犯罪による収益の移転防止に関する法律で義務づけられているためです。面談か、これに代わる方法で確認します。

3,000万円特別控除を使う場合

相続した家を売って3,000万円特別控除を使うには、家屋がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。申請先は家屋の所在地の市区町村で、郵送で受け付けている自治体もあります。

控除額は3,000万円です。相続人が3人以上の場合は2,000万円になります。売る期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、制度そのものの期限は2027年12月31日です。条件は空き家の3,000万円特別控除は、どんな家なら使えますかで説明しています。

確定申告はe-Taxで行えます。譲渡所得の入力手順は国税庁が案内を出しています。

家財と鍵

家財が残っている場合、現地で片付けるには何日も滞在することになります。家財ごと引き取る買取業者を選べば、この滞在が不要になります。費用の目安は空き家の家財処分はいくらかかりますかにあります。

鍵は決済のときに引き渡します。代理人に任せる場合は、委任状と印鑑証明書を用意します。仲介会社が預かって引き渡す形にすることもあります。

売るまでの間の管理は、市によってはシルバー人材センターが請け負っています。高知市は、見回りと郵便物の確認、報告書の作成をまとめて1回2,500円で案内しています。

進める順番

1. 登記事項証明書を取り、名義と住所を確認する（法務局はオンラインで請求できます）
2. 相続登記と住所変更登記が終わっていなければ、司法書士に依頼する
3. 買取業者と仲介会社の両方に、現地を見てもらって査定を取る
4. 重要事項の説明をテレビ会議で受ける
5. 契約書を電子または郵送で取り交わし、決済は代理人に任せる

買取と仲介のどちらを選ぶかは空き家は仲介と買取、どちらで売るべきですかで比べています。市ごとの地価と補助制度は市区町村ごとの補助金にあります。